Nhà ở xã hội: Thừa tiền, thiếu... nguồn cung

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 11/2014, tồn kho BĐS đã giảm liên tục xuống còn 77.800 tỷ đồng, giảm được hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương với 39% so với năm 2013. Bên cạnh đó, tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng liên tục được cải thiện với hàng loạt những con số rất khả quan.

 

 

Trở lại thời điểm đầu năm 2013, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng như phao cứu sinh với thị trường BĐS. Thế nhưng, sau 1 năm triển khai, đến thời điểm hiện tại, gói tín dụng trên mới giải ngân được khoảng 15%, quá chậm so với kỳ vọng. Có rất nhiều lý giải cho sự chậm trễ này như thời gian chưa đủ dài, lãi suất vẫn còn cao, thủ tục ngân hàng khó khăn, rườm rà… Về phía các chủ đầu tư, nhiều đơn vị cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi do gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng, chưa giấy phép xây dựng, báo cáo tài chính không đáp ứng các điều kiện vay vốn. Những vướng mắc trên cho đến thời điểm này về cơ bản đã được tháo gỡ bằng những văn bản của các bộ, ngành. 

 

Cụ thể, ngày 21/8/2014, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 61/2014 nhằm sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ. Theo đó, thời gian hỗ trợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân sẽ được kéo dài lên 15 năm, thay vì 10 năm theo Nghị quyết 02 trước đó.Nghị quyết còn mở rộng đối tượng cho vay là các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở. Nếu mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán dưới 1,05 tỷ đồng cũng sẽ được vay ưu đãi theo gói 30.000 tỷ đồng…

 

Thực tế cho thấy, căn nguyên làm chậm tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng không chỉ nằm ở nguồn vốn, mà còn do thiếu nguồn cung về nhà ở xã hội. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã từng chia sẻ rằng, muốn đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng thì phải có nguồn cung nhà xã hội hoặc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70 m2/căn hộ.

 

 

Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước đã có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng ban đầu là 33.867 căn xin điều chỉnh thành 44.881 căn. Trong đó có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng 38.897 căn hộ.

 

Tuy nhiên, có nghịch lý trong khi nhu cầu thực đang hiện hữu là nhà ở thương mại nằm trong phân khúc dưới 1 tỷ đồng và nhà ở xã hội rất lớn thì nhiều dự án nhà ở xã hội có tiến độ triển khai “rùa bò”. Dù rằng, theo Thông tư 02/2014/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước nếu được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Báo cáo của UBND TP Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố có 5 dự án nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng với khoảng 4.020 căn hộ, tương đương khoảng 358.788 m2 sàn xây dựng. Trong số đó có 4 dự án đã được chấp thuận đầu tư (với 3.768 căn hộ, khoảng 21.600 m2 sàn xây dựng) và 1 dự án đã có chủ trương nhưng chưa chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có 4 dự án đang chuyển đổi và tốc độ rất chậm.

 

Tại TP HCM, đến nay đã có 11 dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mới chỉ có 2 DN tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này, đây là con số khá khiêm tốn. Theo các DN, tốc độ triển khai dự án chậm là do vướng mắc trong các khâu thủ tục chuyển đổi. Nguyên nhân của tình trạng này phía DN cho rằng mất nhiều thời gian xin quyết định điều chỉnh quy hoạch. DN cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thành các thủ tục của ngân hàng trong việc giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nước. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng DN xin chuyển đổi để giữ” dự án chờ thị trường ấm lên.

 

Dù lý do gì thì việc “ngâm” dự án quá lâu sẽ khiến hàng loạt chủ trương chính sách và nỗ lực của Chính phủ mất đi giá trị. “Thủ tục khó khăn”, có lẽ đang là mấu chốt của vấn đề. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tăng cường giáp sát thực thi để chủ đầu tư và những người có nhu cầu về nhà ở có thể tiếp cận thuận lợi với nguồn vốn có lẽ là “gói hỗ trợ” cần tăng cường lúc này. Nhưng quan trọng hơn các chủ đầu tư cũng cần có sự chủ động trong việc đưa ra những “gói hỗ trợ” của riêng mình đối với khách hàng. Bởi có một thực tế ít chủ đầu tư, thậm chí là cơ quan quản lý thừa nhận và điều chỉnh đó là giá BĐS vẫn quá cao so với nhu cầu có khả năng chi trả của người dân.

 

Cũng cần phải nhắc lại rằng gói 30.000 tỷ đồng sẽ kết thúc giải ngân vào 1/6/2016, nghĩa là đã đi được gần một nửa thời gian trong khi nguồn cung nhà ở cho gói tín dụng này rất thiếu. Đây vừa là cơ hội nhưng cũng là thách thức đối với các DN BĐS. Suy cho cùng không ai, không chính sách nào có thể cứu được DN BĐS bằng chính họ.