Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: 10 năm vẫn loay hoay

Khởi động 10 năm vẫn… "giẫm chân tại chỗ”

Số liệu từ Sở Xây dựng, hiện toàn TP.Hà Nội có 1.155 nhà chung cư cũ cao từ 4-6 tầng và 10 khu nhà thấp tầng (từ 1-3 tầng), phần lớn những khu nhà này đều đã bán cho người dân sở hữu. Số nhà chung cư cũ này tương đương với diện tích 1,7 triệu m2 đang cần được cải tạo, hoặc xây dựng lại do đã xuống cấp nghiêm trọng, vì đã xây dựng trên 40 năm.

Có thể kể ra những khu nhà chung cư cũ đã "rêu phong mốc thếch” do xây dựng đã quá lâu như nhà C8 Giảng Võ, E6 Thành Công, khu A, B, C Thanh Xuân Bắc… Đây cũng là những khu nhà được Sở Xây dựng Hà Nội liệt kê vào danh sách xuống cấp ở mức độ báo động (mức độ D) cần thiết phải cải tạo một cách khẩn cấp. Thế nhưng, vì hàng loạt lý do, mục tiêu cải tạo các khu chung cư cũ của Thủ đô vẫn đang khiến các nhà quản lý rất loay hoay, bối rối. Thực tế, chính lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cũng phải thừa nhận, mặc dù nhiều khu nhà chung cư cũ đã xuống cấp ở mức báo động song việc cải tạo vẫn chưa được triển khai do vướng mắc lợi ích giữa ba bên là Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Người dân không muốn dời đi do lo ngại không có cơ hội quay về nơi cũ sinh sống, hệ số đền bù thấp, ngại thay đổi môi trường sống… nên nhất quyết không chịu dời đi. Còn phía doanh nghiệp cũng không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Trong khi đó, Nhà nước thì lại không muốn gia tăng mật độ dân cư, thay đổi quy hoạch kiến trúc nên không cho phép xây cao tầng.

Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Chính phủ ban hành vào tháng 12-2009, song đến nay mục tiêu cải tạo nhà chung cư cũ tại Hà Nội được đưa ra trong Đồ án hầu như không có một sự thay đổi nào đáng kể. Mục tiêu giảm mật độ dân số tại 4 quận nội thành từ 1,2 triệu người/km2 xuống còn 0,8 triệu người/km2 vẫn đang bế tắc.

Cân bằng lợi ích 3 bên – bài toán khó

Trao đổi với phóng viên  về vấn đề này, ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho rằng: Muốn giải bài toán cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội buộc phải gỡ vướng ở hai điểm. Thứ nhất, trong giai đoạn hiện nay thị trường nhà đất đang khốn khó, ế ẩm. Giá nhà đất đang xuống, giá nhà của các chung cư cũ lẫn mới cũng rơi vào vòng xoáy "giảm giá” theo sự ảm đạm của thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư đều trong tâm trạng  "ngại đầu tư” vì không biết xây mới rồi bài toán đầu ra sẽ ra sao?

Thứ hai, cải tạo chung cư cũ mỗi người một ý. Thủ tướng chỉ đạo phải thực hiện nhanh, có hẳn chỉ thị, rồi Bộ Xây dựng cũng có văn bản. Nhưng phía thành phố khi thực hiện lại khác. Tức là giữa chỉ đạo và đơn vị thực thi chưa có sự đồng thuận, chưa thực sự thống nhất với nhau. Vừa qua, UBND TP. Hà Nội đã đề xuất Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ cho phép xây dựng khu vực chung cư cũ cao từ 21-27 tầng, để đảm bảo tái định cư tại chỗ nhưng hiện vẫn chưa có câu trả lời cụ thể. "Và nếu chưa có điều chỉnh cơ chế, chưa có câu trả lời dứt khoát từ phía quản lý thì việc cải tạo vẫn tiếp tục bế tắc”, ông Nghiêm nhận định.

Được biết, để đẩy nhanh công tác cải tạo chung cư cũ, UBND TP. Hà Nội đã đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng cho phép nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo định hướng cho phép điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại khu vực 4 quận nội thành cũ. Hà Nội mong muốn, đối với khu vực chung cư cũ, xác định phù hợp theo vị trí, đặc điểm của từng phân khu quy hoạch trong khu vực nội đô lịch sử, cho phép xây dựng cao tầng (21 - 27 tầng) để đảm bảo tái định cư tại chỗ cho người dân đang sinh sống tại các khu nhà này.

Đề xuất này của Hà Nội đang nhận được sự đồng tình của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, nếu đề xuất  này được chấp thuận thì chắc chắn quy hoạch đô thị sẽ bị phá vỡ. Một chuyên gia trong ngành xây dựng chia sẻ với báo chí: Căn nguyên của vấn đề vẫn là bài toán lợi ích. Đặt ra vấn đề nâng cao tầng không phải là không hợp lý, vì như vậy DN họ mới có lợi nhuận để thực hiện, song vấn đề này lại đối diện với  áp lực về dân số, hạ tầng. Ngược lại, nếu không cho nâng tầng cao thì DN không có lợi nhuận nên họ không mặn mà.
 
Như vậy, chỉ nhìn qua đã thấy bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đang bộc lộ rõ những xung đột giữa 3 bên: Nhà nước - doanh nghiệp và người dân. Các yêu cầu đặt ra về việc cân đối tài chính cho chủ đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân trong khu vực dự án, hạn chế tăng dân số tại khu vực này lại chính là những điểm mâu thuẫn với nhau. Giới chuyên gia trong ngành cho rằng, khi lợi ích 3 bên vẫn chưa được cân bằng thì chắc chắn bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thể có lời giải xác đáng (!)