Đề xuất siết tín dụng với người sở hữu nhiều bất động sản

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản sẽ được triển khai khi chỉ số giá giao dịch biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng 3 tháng, hoặc khi thị trường có các biến động khác đe dọa sự ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, VARS cho rằng việc thực hiện điều này gặp khó khăn do hệ thống cơ sở dữ liệu hiện chưa đủ đầy đủ và chính xác.

VARS cho rằng việc điều tiết thị trường thông qua các chính sách tín dụng là một phương án hữu hiệu nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định, đồng thời ngăn ngừa những tác động tiêu cực đối với nền kinh tế.

Trước hết, VARS đề xuất thắt chặt tín dụng đối với các nhà đầu cơ bất động sản. Cụ thể, nhằm giảm thiểu việc vay vốn đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, các tổ chức tín dụng có thể giảm hạn mức cho vay bằng cách điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn đối với người mua từ hai bất động sản trở lên.

Bên cạnh đó, VARS đề xuất tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp dụng các quy định kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu ngân hàng báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó nâng cao khả năng giám sát rủi ro.

Ngoài ra, Nhà nước cần thiết lập cơ chế tín dụng ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

VARS cũng kiến nghị chính sách nới lỏng tín dụng đối với người mua nhà lần đầu hoặc một số nhóm đối tượng ưu tiên khác. Cụ thể, việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho các cặp vợ chồng trẻ mới kết hôn sẽ giúp ổn định thị trường và xã hội.

"Để các chính sách được thực hiện đúng mục tiêu, Nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và cập nhật thường xuyên, nhằm phân biệt rõ ràng giữa người mua nhà ở thực sự và những đối tượng đầu cơ trục lợi", VARS nhấn mạnh.

VARS cũng khuyến nghị việc kết hợp chính sách tín dụng với các biện pháp thuế, chẳng hạn như thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản, để điều tiết thị trường toàn diện hơn. Tuy nhiên, cần bảo đảm các chính sách này phải được áp dụng linh hoạt nhằm ổn định trật tự thị trường và hạn chế rủi ro.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, cũng đồng tình với quan điểm rằng việc điều tiết thị trường qua chính sách tín dụng sẽ giúp các cơ quan quản lý tăng cường vai trò kiểm soát trong bối cảnh bất động sản biến động mạnh. Trong suốt thập kỷ qua, tình trạng một số nhóm đầu cơ và môi giới "thổi giá, tạo sóng" đã trở nên phổ biến. Đồng thời, sự lỏng lẻo trong quản lý đã khiến giá bất động sản tại nhiều khu vực biến động mạnh, gây ra những hệ lụy.

Việc điều tiết thị trường bất động sản thông qua chính sách tín dụng không phải là điều mới mẻ. Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công.

Tại Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã hạ lãi suất để kích thích nền kinh tế và nhu cầu mua nhà, đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt nhằm ngăn ngừa rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Chính phủ Mỹ cũng có các chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, như chương trình FHA với mức đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.

Tại Canada, chính phủ đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản.

Nhiều nước khác, như Úc và Canada cũng đã áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng với người nước ngoài mua bất động sản, nhằm ngăn chặn đầu cơ và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình.

"Những chính sách mà các quốc gia đã áp dụng thành công hoàn toàn có thể trở thành bài học quý giá cho Việt Nam", VARS nhận định.

Trong thời gian qua, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng nhanh, có dấu hiệu của các hoạt động đầu cơ và trục lợi. Trong một báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đánh giá hiện tượng đầu cơ bất động sản là nguyên nhân dẫn đến giá nhà thương mại tại một số đô thị tăng cao. Bộ đã đề xuất nhiều giải pháp kiểm soát thị trường, trong đó có việc đánh thuế với bất động sản thứ hai và tài sản bỏ hoang. Bộ Tài chính đã đồng tình và cho biết sẽ nghiên cứu triển khai giải pháp này.