Gần 70% người mua bất động sản hướng đến vùng ven

Người mua nhà thay đổi "khẩu vị"

Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức tại Hà Nội sáng 16/7 và TP Hồ Chí Minh ngày 14/7 vừa qua, đơn vị này công bố kết quả khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026.

Kết quả khảo sát cho thấy 56% người được hỏi có cái nhìn tích cực về thị trường, trong đó 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Tỷ lệ rất bi quan chỉ còn khoảng 1%, trong khi 28% vẫn tiếp tục quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nếu dùng một từ để mô tả tâm lý thị trường quý II/2026 thì đó là "tỉnh táo". Tâm lý tiêu cực đã giảm nhưng thị trường không hưng phấn như các giai đoạn trước mà thận trọng hơn. Đây được xem là nền tảng để nhu cầu quay trở lại theo hướng ổn định và bền vững.

Khảo sát cũng cho thấy sự khác biệt giữa hai thị trường lớn. Tại TP Hồ Chí Minh, gần 67% người tham gia lạc quan và kỳ vọng vào những thay đổi sau sáp nhập. Trong khi đó, tại Hà Nội, 55% người được hỏi vẫn giữ tâm lý thận trọng khi tiếp tục theo dõi tiến độ triển khai quy hoạch.

Kỳ vọng về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm khá tích cực. Có 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP Hồ Chí Minh dự báo thị trường sẽ dần ấm lên hoặc sôi động hơn, trong khi tỷ lệ cho rằng thị trường sẽ trầm lắng chỉ chiếm khoảng 8-10%.

Một xu hướng nổi bật khác là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm". Có tới 69% người tham gia khảo sát lựa chọn các khu vực vùng ven hoặc địa bàn đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản từ 3-5 năm tới.

Theo ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, sức hút của vùng ven không chỉ đến từ mức giá dễ tiếp cận hơn mà còn bởi người mua sẵn sàng đánh đổi khoảng cách để có không gian sống rộng rãi hơn, đồng thời kỳ vọng vào sự hoàn thiện của hạ tầng trong tương lai. Khác với trước đây, lợi thế của khu vực này nằm ở dư địa phát triển và triển vọng tăng trưởng rõ ràng.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy người tiêu dùng đánh giá 6 tháng tới phù hợp để mua hoặc đầu tư hơn là bán. Những sản phẩm được ưu tiên là các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và cộng đồng dân cư ổn định.

Quyết định xuống tiền phụ thuộc nhiều hơn vào tài chính và hạ tầng

Lãi suất tiếp tục là yếu tố được người mua theo dõi sát sao. Dù phần lớn người tham gia khảo sát không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh, họ cũng không quá lo ngại về khả năng tăng đột biến. Tuy nhiên, khoảng cách giữa mặt bằng lãi suất thực tế và kỳ vọng vẫn khá lớn.

Hiện lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 8-12%/năm, trong khi đa số người được khảo sát cho rằng mức 5-7%/năm mới phù hợp để quyết định vay mua bất động sản. Khi lãi suất vượt 7%, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa và nếu trên 9%, phần lớn sẽ cân nhắc lại kế hoạch xuống tiền.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, ở giai đoạn hiện nay, lãi suất không chỉ là chi phí vốn mà còn là thước đo niềm tin. Điều người mua cần không phải mức lãi suất thấp kỷ lục mà là một mặt bằng đủ ổn định để có thể xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn.

Đối với nhóm mua để ở, nhu cầu hiện chiếm tỷ trọng lớn hơn nhóm mua đầu tư. Trong đó, khoảng 65% là người mua căn nhà đầu tiên nhằm nâng cao chất lượng sống. Các yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua gồm pháp lý rõ ràng, quy hoạch hạ tầng minh bạch và tích lũy đủ nguồn lực tài chính.

Ông Đồng Quang Cảnh nhận định, hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi được triển khai đúng tiến độ và chuyển hóa thành khả năng kết nối thực tế. Càng ở xa trung tâm, nhà đầu tư càng cần đánh giá kỹ độ trễ của các dự án hạ tầng thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng.

Khảo sát cũng cho thấy dòng tiền trên thị trường vẫn đang lưu thông. Có tới 81% người bán cho biết sẽ tiếp tục mua một bất động sản khác sau khi bán, chủ yếu là căn hộ tại các khu vực vệ tinh và vùng ven. Tuy nhiên, chênh lệch kỳ vọng giá giữa người mua và người bán vẫn là rào cản đối với thanh khoản.

Theo Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua, bán và đầu tư trên thị trường vẫn hiện hữu nhưng đang bị "nén" bởi các điều kiện về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản. Khi những nút thắt này được tháo gỡ đồng thời, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi bền vững hơn.

Ở góc độ chuyên gia, TS Cấn Văn Lực cho rằng, có bốn nhóm rủi ro nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong giai đoạn tới.

Thứ nhất là quy hoạch và tính minh bạch của thông tin. Nhà đầu tư cần theo dõi kỹ quy hoạch, đặc biệt là các thay đổi quy hoạch, bởi đây là yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị và khả năng khai thác của bất động sản.

Thứ hai là rủi ro pháp lý. Hệ thống pháp luật về bất động sản đang có nhiều thay đổi, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án trước khi quyết định đầu tư.

Thứ ba là chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư. Dù lựa chọn phân khúc nào, nhà đầu tư cũng nên ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và có khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Yếu tố thứ tư là tài chính. Mặt bằng lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức hiện nay, khó giảm mạnh như giai đoạn trước. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng lên khi kinh tế phục hồi, nhu cầu huy động vốn cho đầu tư công, doanh nghiệp, cũng như áp lực về tỷ giá và thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

"Dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang triển khai nhiều giải pháp nhằm ổn định lãi suất và thanh khoản cho thị trường bất động sản, nhà đầu tư không nên kỳ vọng lãi suất sẽ quay về mức rất thấp. Vì vậy, cần tính toán kỹ cơ cấu nguồn vốn, cân đối giữa vốn tự có và vốn vay, đồng thời lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với năng lực tài chính của mình", chuyên gia khuyến nghị.