Đây là chia sẻ của bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Tư vấn và Định giá, Savills Hà Nội chung quanh câu chuyện về thẩm định giá và vai trò của thẩm định viên về giá trong lĩnh vực bất động sản.

Thưa bà, khi định giá tài sản là bất động sản cần dựa trên cơ sở và phương pháp nào?

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân: Trước tiên tôi xin nói về chi phí và giá trị. Trên thực tế, chi phí không phải giá trị và giá trị không phản ánh hoàn toàn chi phí. Đơn cử, cùng là khách sạn 5 sao, 1 cái được xây dựng ở Hà Nội và 1 khách sạn xây ở Hưng Yên, chi phí dành cho xây dựng 2 khách sạn này như nhau nhưng giá trị hoàn toàn khác nhau, vì nó phụ thuộc vào vị trí, cung - cầu của khu vực đấy. Điều đó cho thấy, chi phí hoàn toàn không phản ánh giá trị. Giá trị nó phản ánh giá mà các khu vực xung quanh đó đạt được.

Để định giá được tài sản đó, cần phải xác định giá đất của tài sản, đi tìm tài sản so sánh tương đương để mình điều chỉnh, xác định tài sản mình định giá. Thông thường phải có ít nhất có 3 tài sản so sánh. Hiện thông tin tài sản ở Việt Nam chưa được hoàn toàn minh bạch, khu vực có giao dịch nhiều, tài sản nhỏ thì dễ tìm. Nhưng nếu để tìm một tài sản lớn, có nhiều khác biệt thì việc định giá khó khăn hơn.

Như vậy, để định giá được tài sản, nguyên tắc đầu tiên phải có tài sản so sánh (lấy 3 tài sản so sánh), tài sản đó cùng loại hình mà mình định giá trị. Ngoài 3 tài sản dùng trên, phải tìm nhiều tài sản so sánh hơn thì đây mới là giá hợp lý của mình định giá.

Thứ hai là xác định thời hạn sử dụng đất, có những trường hợp cũng là đất thương mại hạn sử dụng đất 50 năm trả tiền sử dụng đất 1 lần và có trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm. Loại hình thuê đất trả tiền 1 lần giá trị khác biệt với giá trị thuê đất trả tiền 1 năm.

Thứ ba là nguyên tắc cạnh tranh, có nghĩa là xác định thị trường xung quanh có giao dịch phổ biến thì được xem thể hiện giá trị thị trường của tài sản đó. Đơn cử như xung quanh có bất động sản bán 1 tỷ đồng/m2 và có bất động sản bán hơn 100 triệu đồng/m2, nhưng giao dịch phổ biến rơi vào 300 triệu đồng/m2 thì người định giá phải lấy mức giá phổ biến trên thị trường…

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Tư vấn và Định giá, Savills Hà Nội.

Quá trình thẩm định viên thẩm định giá phải qua rất nhiều khâu, nhiều bước, vậy giá của thẩm định viên đưa ra có phải là mức giá cuối cùng mà chủ đầu tư sử dụng hay không?

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân: Thẩm định viên là người trực tiếp đi thẩm định thông tin để đưa ra mức giá, sau đó thẩm định viên sẽ có bước "review" từ người quản lý cho đến giám đốc, phụ trách bộ phận của doanh nghiệp thẩm định… trước khi xác định giá trị thị trường tài sản.

Khi kết quả đã được thẩm định giá, đơn vị trung gian là thẩm định giá sẽ gửi cho hai bên mua – bán lựa chọn. Trong quá trình đó, khách hàng là bên mua – bán vẫn có những phản hồi trong những giả định. Từ đó thẩm định viên sẽ cân nhắc trên giả định điều chỉnh giá cho phù hợp.

Và cuối cùng, người đưa ra quyết định quan trọng có sử dụng mức giá mà thẩm định viên đưa ra hay không chính là hai bên mua – bán. Người bán thực sự muốn bán nhanh họ sẵn sàng để giá thấp hơn, người mua cần phải giải ngân ngay thì họ đồng ý mua với mức giá cao hơn giá thị trường đưa ra.

Trong quá trình thẩm định giá tài sản thì trách nhiệm và quyền hạn của thẩm định viên như thế nào? Họ đóng vai trò gì trong khâu mua bán?

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân: Như trên tôi đã nói, thẩm định viên là người trực tiếp đi thẩm định về giá trị tài sản, trách nhiệm của thẩm định viên là kiểm tra hồ sơ pháp lý thực tế, khảo sát tài sản, kiểm tra trên thực địa…

Thông tin về tài sản ở thị trường Việt Nam hầu như ít được công khai, không có một cơ quan uy tín nào cung cấp giá giao dịch chuyển nhượng một sản phẩm bất động sản ở một khu vực cụ thể và cung cấp dữ liệu chi tiết: diện tích đất như thế nào, ở đâu, giá bao nhiêu, tính chất pháp lý… điều này dẫn đến xác định giá trị thị trường của tài sản đó đối với thẩm định viên vất vả hơn nhiều.

Thẩm định viên đi khảo sát thực địa tài sản để kiểm tra lại tài sản đó là khớp với thông tin được cung cấp trên hồ sơ pháp lý. Thẩm định viên cung cấp một cái nhìn thực tế nhất của tài sản đó và khi có tài sản so sánh. Kết quả thẩm định giá dùng cho nhiều đối tượng, vì chủ sử dụng kết quả này có thể dành cho mục đích khác: như cho báo cáo tài chính (IPO có thể ai cũng xem được kết quả đó); cho mục đích mua – bán; ngân hàng dựa trên thông tin của thẩm định giá để cho vay.

Trở lại câu hỏi thẩm định viên đóng vai trò gì trong các khâu này, tôi thấy rằng thời gian qua, qua nhiều sự việc xảy ra liên quan đến đấu giá, dư luận đã quy trách nhiệm của thẩm định viên về giá quá lớn. Mà ở đây, thẩm định viên về giá chỉ giữ vai trò trung gian, hay là vai trò tư vấn để hai bên mua – bán đưa ra các quyết định cuối cùng và họ được hưởng mức chi phí hoa hồng tư vấn rất khiêm tốn, không tương xứng với những gì họ bỏ ra.

Kết quả định giá nên được xem là bản tư vấn tham khảo để biết mức giá thị trường đang ở đâu còn lại hai bên mua - bán quyết định ở mức nào mà cảm thấy phù hợp với mong muốn và ý chí của họ.

Xin cảm ơn bà!