Nhà giá rẻ 500 triệu đồng/căn: Thực tế đến đâu?

Tập đoàn Mường Thanh vừa tung tin sốc khi quyết định bán ra thị trường 1.200 căn hộ chung cư tại dự án Thanh Hà với mức giá từ 10,5 triệu đồng/m2. Các căn hộ này thuộc 11 tòa HH02 -HH03 (Khu đô thị Thanh Hà - Hà Đông - Hà Nội), mỗi tòa cao 19 tầng, mỗi tầng 17 căn hộ và 5 thang máy. Với mức giá bán này, giá trị mỗi căn hộ khoảng 500 - 850 triệu đồng/căn. Đây được coi là mức giá rẻ nhất tại thị trường căn hộ chung cư hiện nay.

Cụ thể theo đó, chủ đầu tư đã phối hợp với ngân hàng hỗ trợ tài chính cho người mua nhà. Khách hàng chỉ cần bỏ ra số tiền ban đầu khoảng 150 triệu đồng là đã được sở hữu căn hộ, sau đó người mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay vốn đến 70% giá trị căn hộ. Điều này có nghĩa là nếu muốn sở hữu căn hộ ở KĐT Thanh Hà, người mua chỉ cần có khoản tích lũy ban đầu 20% cho phần đặt cọc và ký hợp đồng. 70% phải đóng từ sau thời điểm này sẽ được vay ngân hàng và ân hạn trả nợ gốc.

Còn nhớ, “đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh từng khiến thị trường bất động sản Hà Nội xôn xao với tuyên bố giá bán chung cư 10 triệu đồng/m2 vào năm 2011.

Những căn hộ này có diện tích khoảng 60-70 m2 chia thành 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh; phòng khách, phòng bếp, phục vụ nhu cầu sinh hoạt cơ bản nhất của người dân. Trước thực tế nhiều gia đình phải chi thêm khoản tiền lớn để trang bị nội thất, chủ đầu tư chú trọng lựa chọn những thiết bị phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, không thể đòi hỏi căn hộ giá rẻ nhưng chất lượng như chung cư cao cấp được. Tuy nhiên, doanh nghiệp hoàn toàn có thể xây nhà ở giá rẻ nếu biết sử dụng nguyên vật liệu tiết kiệm, quản trị doanh nghiệp tốt và cái tâm của doanh nghiệp. Dù vậy, điều rất nhiều người băn khoăn đó là việc nhà giá rẻ luôn đi kèm với một hạ tầng kém đồng bộ, ví như tiện ích sân chơi, trường học, y tế, khiến sinh hoạt của cư dân những khu nhà này sau một thời gian sinh sống trở nên chật chột và bất tiện.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Nguyễn Văn Đực phân tích, nếu không linh hoạt thay đổi cơ chế, chính sách rõ ràng hơn, không loại trừ trường hợp nhà giá rẻ có thể biến mất trên thị trường.

Ông Đực phân tích: Thường giá nhà cao gấp 6 lần tổng thu nhập của một hộ gia đình trong vòng một năm được coi là chấp nhận được. Ví dụ, hộ gia đình có tổng thu nhập là 10 triệu đồng/tháng nghĩa là 120 triệu đồng/năm. Một căn hộ được coi là rẻ với vợ chồng này khi có giá khoảng 720 triệu đồng (gấp 6 lần tổng thu nhập trong vòng một năm). Nhưng hiện nay, rất khó tìm được nhà cỡ 700 triệu đồng để ở. Bởi, căn hộ chung cư giá thấp hiện nay cũng phải 1 tỷ đồng. Chưa kể, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây cũng đã kết thúc.

“Thật ra, nhìn vào thị trường hiện nay, cả nhà giá rẻ và nhà giá đắt đều có vấn đề. Tuy nhiên, so với các dự án nhà thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, nhà giá rẻ “đi đến nơi, về đến chốn” hơn. Trong khi, nhiều dự án nhà giá cao không bán được, nếu có, chỉ bán được khoảng 30 - 50% hoặc đắp chiếu, thì nhà giá rẻ vẫn khá nóng sốt. Khả năng cạnh tranh, hoàn thành dự án của loại hình này cũng lớn hơn. Người dân tham gia đóng tiền vào các dự án này cũng có tỷ lệ lớn hơn, so với nhà giá cao. Điều này chứng tỏ thị trường đón nhận loại hình chung cư giá thấp và có phản ứng ngược lại với những sản phẩm giá không phù hợp”, ông Đực nói.

Cũng theo ông Đực, nhà ở xã hội ế là hệ quả của việc hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Đa phần, người thu nhập thấp họ đều khao khát chỗ ở. Song, chỗ ở không thuận lợi cho các hoạt động phục vụ mục tiêu mưu sinh, con cái học hành, họ vẫn chấp nhận thuê nhà ở trung tâm hơn là dịch chuyển ra xa. Bài toán hạ tầng phải đi trước nhà ở xã hội hay thương mại giá rẻ cần phải chú trọng từ bài học nhãn tiền này.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, Chính phủ đã có Chỉ thị 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; trong đó, giao Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá rẻ. Do đó việc doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà giá rẻ 500 triệu đồng, Bộ rất khuyến khích và ủng hộ.

Theo ông Ninh, khi triển khai đầu tư các dự án nhà ở giá rẻ, chủ đầu tư thường lựa chọn xây dựng tại vị trí có chi phí sử dụng đất thấp và giảm chi phí vật liệu xây dựng, hoàn thiện vừa phải, giá thành thấp; đồng thời, giảm chi phí đầu tư tiện ích, dịch vụ công cộng như sân vườn, khu vui chơi..

Mặt khác, chủ đầu tư cũng thường có xu hướng tận dụng tối đa diện tích đất (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất tối đa) và xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ (thậm chí ở mức tối thiểu cho phép) để giảm giá bán.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20% mặc dù nhu cầu nhiều bởi để đầu tư phát triển nhà giá rẻ cần nhiều yếu tố. Về vị trí không thể nằm gần trung tâm thành phố nên buộc phải có hạ tầng hỗ trợ. Do đó, khi nào có hạ tầng đủ tốt để người dân yên tâm để ở thì chủ đầu tư mới có thể đủ tự tin đầu tư ở những vị trí xa trung tâm thành phố.