Vẫn còn khoảng cách từ chính sách đến thực tế

Trong bối cảnh giá nhà đã có chiều hướng thuận cho phía người mua, Nghị quyết 02 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu lại thêm những cơ hội có lợi cho người mua nhà với hàng loạt các giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản.

 

Theo Nghị quyết này, Ngân hàng Nhà nước chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê mua nhà ở. Dự kiến với gói tài chính 30.000 tỷ đồng cho 5 ngân hàng để một số đối tượng được vay mua nhà hưởng mức lãi suất vay 6%/năm,  kéo dài đến hết ngày 15.4.2016. Đây là những biện pháp nhằm giải cứu thị trường bất động sản và người dân có nhu cầu về nhà ở có thể tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất thấp.

 

Theo đó, có 3 đối tượng thuộc diện được vay vốn lãi suất 6%/năm. Đó là đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Cuối cùng là các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.

 

Nguồn vốn cho vay dồi dào, cơ chế cho vay hứa hẹn nhiều ưu đãi, có vẻ như người mua nhà đang có rất nhiều cơ hội để sở hữu những căn hộ chung cư. Tuy nhiên, tiếp cận với những khách hàng trực tiếp đi vay tiền ngân hàng để mua nhà mới thấy rõ nét câu chuyện khoảng cách của chính sách và thực tế. Nghị định về phát triển nhà ở xã hội nêu rõ, các dự án xây dựng nhà ở xã hội được vay ưu đãi nhưng hầu hết các dự án không được vay vốn và cũng chưa có người dân nào được vay tiền mua nhà với lãi suất ưu đãi. Trong khi đó, đối tượng của dự thảo lần này lại là những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, tài sản đảm bảo không có, như vậy việc xét duyệt để cho vay sẽ ra sao? Hơn nữa, yêu cầu cơ bản của hệ thống ngân hàng là việc khách hàng phải có tài sản đảm bảo mới cho vay.

 

Theo nhiều ngân hàng, để được vay mua nhà, khách hàng phải vay theo hình thức thế chấp, vì vay theo hình thức tín chấp (vay qua bảng lương, không có tài sản thế chấp), số tiền vay không được nhiều, chỉ từ 4 đến 12 lần lương - số tiền không đáng kể so với giá trị một căn hộ. Mặt khác, ngân hàng đang hạn chế hình thức cho vay này nên chỉ những đối tượng là nhân viên thuộc tổ chức nhà nước hoặc các ngành nghề đặc thù như giáo viên, bác sĩ, bộ đội mới được vay. Những khách hàng không thuộc diện ưu tiên trên thì sẽ không được vay.

 

Với hình thức thế chấp, các ngân hàng cũng đưa ra một loạt các điều kiện hết sức khắt khe: khách hàng có độ tuổi từ 22 đến 55 tuổi đối với nữ và đến 60 tuổi đối với nam; có hộ khẩu hoặc KT3 (thẻ tạm trú dài hạn) hoặc giấy tạm trú tại nơi vay vốn; có thu nhập đảm bảo được khoản vay; có tài sản thế chấp đang thuộc sở hữu của người vay hoặc người bảo lãnh; lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu tại bất kỳ tổ chức nào; vốn tự có tối thiểu 30% nhu cầu vay vốn...

 

Ngoài điều kiện, thủ tục cho vay của ngân hàng còn ngặt nghèo, thì lãi suất luôn là vấn đề “đau đầu” và đáng quan tâm nhất đối với khách hàng. Nhiều ngân hàng đã tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn, tuy nhiên lãi suất ngân hàng có thể biến động bởi hiện nay trong hầu hết các hợp đồng mua nhà có cam kết vay vốn, các ngân hàng chỉ để thời gian vay vốn với mức lãi suất thấp khoảng từ 3 đến 6 tháng hoặc trong năm đầu tiên. Sau đó, các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất cao hoặc lãi suất thả nổi theo hướng vài tháng sẽ điều chỉnh lãi suất một lần theo mức lãi suất huy động cộng với khoản chênh lệch. Trong khi đó, thời gian trả nợ có thể kéo dài từ 5 đến 10 năm. Vì vậy, đã có không ít khách hàng vướng vào tình thế khó xử vì lãi suất sau khi đã “ôm” được khoản tiền vay từ ngân hàng.

 

Rõ ràng, để thực sự vì quyền lợi của người mua nhà, hay nói rộng hơn là những người có nhu cầu về nhà ở, tăng tính thanh khoản cho thị trường thì điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực. Nhưng, điều cốt yếu là người dân có nhu cầu về nhà ở phải thực sự tiếp cận được với nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi, với cơ chế tài chính công khai, minh bạch và được giám sát chặt chẽ.