Bất động sản 2026 'sôi động trong thận trọng'

Tại hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" sáng 25/1 tại Hà Nội, ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn. Nổi bật có 6 nhóm chính sách sẽ tác động trực tiếp đến thị trường.

Điểm nhấn nổi bật đầu tiên là sự đột phá về thể chế nhà ở xã hội thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15. Chính sách này đánh dấu bước chuyển mình quan trọng từ cơ chế quản lý chặt chẽ đầu vào sang trao quyền chủ động tối đa cho chủ đầu tư, kết hợp với phương thức hậu kiểm. Nhờ đó, quy trình triển khai dự án được rút ngắn đáng kể, giúp khơi thông nguồn lực xã hội và gia tăng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở giá rẻ cho người dân.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Xây dựng (số 135/2025/QH15) và các quy định quy hoạch đô thị đóng vai trò trọng yếu trong việc tháo gỡ nút thắt đầu tư. Những điều chỉnh mới giúp khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các luật chuyên ngành, từ đó tiết giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Tổng hòa các nhóm chính sách này không chỉ nâng cao tính minh bạch mà còn tạo nền tảng ổn định, bền vững cho môi trường đầu tư bất động sản năm 2026.

Theo ông Hưng, hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Đồng thời, các chính sách ban hành đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển. Đây là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với khả năng phục hồi và củng cố niềm tin thị trường.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.

Cùng góc nhìn, nhà báo Phùng Công Sưởng - Tổng Biên tập Báo Tiền phong cho rằng, việc luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành và từng bước triển khai đồng bộ hơn, đã góp phần hình thành một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn, tạo nền tảng cho thị trường vận hành ổn định, giảm thiểu rủi ro và củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong trung và dài hạn.

Năm 2026 đánh dấu một giai đoạn có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam sau một chu kỳ điều chỉnh mạnh và kéo dài, thị trường đang từng bước đi qua giai đoạn “thanh lọc” để hướng tới trạng thái ổn định hơn, thực chất hơn và bền vững hơn.

“Có thể thấy rõ rằng, bất động sản năm 2026 không còn là thị trường của những cơn sốt ngắn hạn. Thị trường đang chuyển dịch sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực, với những yêu cầu ngày càng cao về pháp lý, quy hoạch, chất lượng sản phẩm và hiệu quả sử dụng vốn”, Tổng Biên tập Báo Tiền phong nhìn nhận.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, điểm nhấn quan trọng là các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng và quy định mới về phương thức tiếp cận đất đai, tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản năm 2026. Đơn cử Nghị quyết số 254, được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, đưa ra cơ chế đột phá để xử lý các dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng với quy định Nhà nước thu hồi khi đạt 75% thỏa thuận.

Ngoài ra, thay vì chỉ cho phép nhận chuyển nhượng "đất ở" để làm nhà ở thương mại như quy định tại Điều 127 trước đây, hiện nay các quy định thí điểm đã cho phép nhận chuyển nhượng "các loại đất khác".

Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265 đã cho phép mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 ra các địa phương khác thay vì chỉ dành cho TP Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Đà Nẵng như trước đây. Điều này kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung từ các dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra để đưa vào thị trường trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, tại hội thảo, theo các chuyên gia, tác động tích cực này sẽ mang tính phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính vững mạnh sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về pháp lý hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay có thể vẫn gặp khó khăn, thậm chí bị đào thải.

Thực tế cho thấy, ngay cả khi hành lang pháp lý được cải thiện, thủ tục hành chính tại địa phương vẫn có thể chậm chạp, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và kế hoạch kinh doanh. Do đó, chuẩn bị cho năm 2026 không chỉ là kỳ vọng vào chính sách, mà còn là sự chủ động trong hoàn thiện pháp lý, tăng cường