Bất động sản công nghiệp ‘gồng mình’ xuyên qua khủng hoảng

Để phát triển được BĐS công nghiệp, các yếu tố cần và đủ đó là hành lang pháp lý, thủ tục hành chính, mặt bằng sạch, hạ tầng đồng bộ (Ảnh: TL)

Một số công ty kinh doanh, nghiên cứu BĐS đã cùng đưa ra đánh giá, trong khủng hoảng do đại dịch Covid-19 gây nên, nhiều lĩnh vực đang “chìm” sâu chưa thể nhìn thấy “ánh sáng”. Tuy nhiên, loại hình BĐS công nghiệp mặc dù có những khó khăn nhất định, nhưng đó là điểm sáng trên thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy đồng đều

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, tại thời điểm quý III/2020, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp (KCN) tại 5 tỉnh thành phố công nghiệp chính miền Bắc bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt 13.800 ha, với 9.600 ha đất công nghiệp cho thuê.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của KCN duy trì ở mức tích cực 78%. Trong đó, các KCN tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%. Phần lớn đất công nghiệp còn trống tại các điểm công nghiệp chính nằm tại Hải Phòng và Hưng Yên.

Giá thuê của một số KCN tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương tăng từ 20% đến 30% so với năm trước.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, CBRE ghi nhận sự gia nhập của nhiều khách thuê lớn trong lĩnh vực điện tử, bao gồm doanh nghiệp sản xuất điện thoại ở một KCN tại Bắc Ninh (100ha) và Pegatron ở KCN Deep C Hải Phòng 2. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng được dự đoán sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu BĐS trong thời gian tới và nhiều khách thuê lớn khác cũng sẽ đến và tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam.

Còn tại phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân được ghi nhận tại các KCN của 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm đạt khoảng 84,5%. Đặc biệt, các KCN đang hoạt động ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều đã đạt tỷ lệ lấp bình quân trên 80%, riêng đối với TP.HCM, tỷ lệ này đã đạt trên 90%.

Tính đến hết quý III/2020, số lượng các KCN mới chào thuê đất tại khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam rất hạn chế. Theo ghi nhận của CBRE, khu vực công nghiệp trọng điểm miền Nam chào đón 4 KCN mới trong 9 tháng đầu năm 2020. Trong đó, TP.HCM có 1 KCN, tỉnh Long An có 2 KCN và Đồng Nai có 1 KCN. Tổng diện tích đất tự nhiên của các KCN mới đạt 1.373,8 ha với nguồn cung đất công nghiệp cho thuê dự kiến ở mức 906 ha.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, đơn vị này ghi nhận mức giá chào thuê đất tại một số KCN tại TP.HCM, Đồng Nai và Long An tăng từ 20% đến 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chú trọng cơ sở hạ tầng, thu hút nhà đầu tư lớn

Theo nhận định của các chuyên gia, 9 tháng đầu năm 2020, hầu hết các loại hình của thị trường BĐS nói chung chịu những tác động tiêu cực từ Covid-19. Tuy nhiên BĐS công nghiệp vẫn được hy vọng là một điểm sáng trong năm nay và 2021 bởi nhiều nguyên do như: EVFTA có hiệu lực; kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam; việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao cũng là lực kéo quan trọng để thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại vào Việt Nam.

Bà Hoài An cũng nhận định, tình hình hoạt động của thị trường xưởng và nhà kho xây sẵn không thay đổi so với năm trước. Chính sự hạn chế đi lại đã dẫn đến sự phát triển mạnh của thương mại điện tử và các công ty logicstic. Do đó, nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển các cơ sở logistics đã tăng lên đáng kể.

Tương tự như miền Bắc, điểm sáng của thị trường BĐS công nghiệp miền Nam cũng tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận. CBRE ghi nhận mức giá chào thuê tại các dự án kho mới của các chủ đầu tư nước ngoài đã tăng 5%-10% so với cùng kỳ năm trước. Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Bà Tố Loan, đại diện Tập đoàn Sao đỏ cho rằng, BĐS công nghiệp là 1 điểm sáng trên thị trường. Tuy nhiên, có điều bà Loan băn khoăn đó là việc thu hút các nhà đầu tư lớn, bởi thu hút được cần rất nhiều yếu tố vĩ mô, như chủ trương chính sách của Chính phủ, của tỉnh, thành... Đặc biệt là hành lang pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, kết nối giao thông của vùng…

Bên cạnh đó, bản thân KCN cần phải sẵn sàng chuẩn bị hạ tầng đón các doanh nghiệp vào đầu tư. Thực tế hiện nay nhiều KCN đi vào hoạt động, nhưng có đất sạch để bàn giao được hay không lại rất là ít. Nhiều vùng phát triển nhưng hiện nay không có đất bàn giao.

Có những khu vực được quy hoạch diện tích lớn, nhưng chỉ giải phóng được giai đoạn đầu, còn giai đoạn sau có quy hoạch nhưng lại không có đất.

Đối với Tập đoàn Sao Đỏ, sở hữu cảng Đình Vũ (Hải Phòng), là khu trọng điểm kinh tế của Hải Phòng. Tại đây không phải giải phóng mặt bằng nhưng 100% là san lấp biển nên tốc độ triển khai không thể nhanh như trên đất liền.

“Điều quan trọng nhất là hạ tầng và chất lượng hạ tầng như thế nào, có đạt được mong muốn của nhà đầu tư hay không? Có đáp ứng được các giải pháp mà khách hàng cần hay không? Có thể so sánh được với KCN của các quốc gia khác hay không”, bà Loan nhấn mạnh.

Như vậy có thể thấy, tiềm năng phát triển BĐS công nghiệp là rất lớn. Tuy nhiên, vấn đề hoàn thiện hạ tầng các KCN đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm để có thể đưa ra quyết định đầu tư của mình.