Bất động sản công nghiệp và nguy cơ 'Khủng hoảng thừa'

Từ khi bắt đầu chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và đặc biệt sau đại dịch Covid-19 khi chuỗi cung ứng toàn cầu bị đứt gãy, nhiều Tập đoàn đa quốc gia đã tính đến việc di dời nhà máy sang các nước châu Á lân cận Trung Quốc, trong đó có Việt Nam để thiết lập lại chuỗi cung ứng mới. Điều này đang dẫn đến “công cuộc” phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất để hút đại bàng về “làm tổ”.

Cơ hội thành trung tâm sản xuất

Tại Việt Nam, theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ KH&ĐT, tính đến cuối tháng 3/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97,8 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66,1 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN đang hoạt động đạt khoảng 75,7%.

Đối với các khu kinh tế (KKT), cả nước có 17 KKT ven biển đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước khoảng hơn 845 nghìn ha, diện tích đất đã cho thuê trong các khu chức năng trong KKT đạt trên 40 nghìn ha. Lũy kế đến cuối tháng 3/2020, cả nước có 37 KCN nằm trong KKT với tổng diện tích khoảng 15,6 nghìn ha.

Đơn cử như ở Hải Phòng, các KCN, KKT năm 2019 thu hút được 58 dự án cấp mới, tổng tỷ lệ lấp đầy đạt trên 75%. Dự kiến 6/2020, sẽ có khoảng 210 ha đất có hạ tầng sẵn sàng bàn giao cho khách hàng.

Hay như tại Quảng Ninh, có 11 KCN được Chính phủ phê duyệt. Ngoài KCN Cái Lân gần như đã hoàn thành mục tiêu lấp đầy với tỷ lệ 98,6%, các KCN khác đều đang xây dựng và hoàn thiện hạ tầng, rất thuận lợi cho việc phát triển công nghiệp sạch, hàm lượng công nghệ cao. Tính chung tỷ lệ lấp đầy các KCN ở Quảng Ninh là 74%.

Theo Ban Quản lý các KCN, KCX Hà Nội, trên địa bàn thành phố đang phát triển 19 KCN, khu công nghệ cao, với tổng diện tích quy hoạch gần 5.250ha. Cùng với đó là 110 cụm công nghiệp có tổng diện tích hơn 3.000ha, tỷ lệ lấp đầy các KCN ở thời điểm hiện tại đạt trên 80%.

Nhiều tập đoàn lớn trong nước, quốc tế đã và đang tham gia tích cực vào quá trình đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp tại Hà Nội, có thể kể đến như Sumitomo (Nhật Bản), Daewoo (Hàn Quốc), Công ty Dịch vụ công nghiệp Hanel, Công ty Phát triển đầu tư xây dựng Việt Nam... Điều này đã tạo ra sự cạnh tranh cần thiết cho sự phát triển của phân khúc BĐS công nghiệp tại Hà Nội.

Khi các tập đoàn đa quốc gia đẩy mạnh quá trình đa dạng hoá địa điểm đầu tư và tái định vị cơ sở sản xuất sau đại dịch Covid - 19, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có nhiều cơ hội nhất để trở thành trung tâm sản xuất mới của thế giới.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ lớn nhưng việc phát triển ồ ạt các KCN nguy cơ tiềm ẩn rủi ro khi các thiết chế hạ tầng không đầy đủ, khó thu hút được các nhà máy vào Việt Nam

Cơ hội nhưng kèm thách thức

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên sôi động. Báo cáo của nhiều tổ chức bất động sản công bố cho thấy, liên tục từ đầu năm 2020 đến nay với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới.

Mới đây tại tọa đàm “Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới”, nhiều diễn giả đã kỳ vọng sự phát triển của bất động sản công nghiệp trong thời gian tới trước làn sóng rút chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc. Tuy nhiên, các chuyên gia này đồng thời cũng đưa ra những cảnh báo các doanh nghiệp nếu ồ ạt “nhảy” vào lĩnh vực bất động sản sẽ gây ra một cuộc khủng hoảng thừa.

Ông Nguyễn Cảnh Hồng, Tổng giám đốc Công ty Eurowindow, cho rằng trong bối cảnh hiện nay, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và hậu Covid-19 đều tiềm ẩn cơ hội và thách thức. Theo đó, Việt Nam đang chào đón các Tập đoàn đa quốc gia có xu hướng chuyển dịch từ Trung Quốc sang, nên đã có một làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp. Khẳng định đây là cơ hội lớn, song vị Tổng giám đốc này cũng cho rằng, thị trường luôn có sự sàng lọc tự nhiên, những doanh nghiệp bất động sản làm ăn yếu kém sẽ khó trụ vững và bị loại bỏ.

Bình luận về xu hướng dịch chuyển này, bà Hà Thu Thanh, Chủ tịch Deloitte Việt Nam nhìn nhận, bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng vì xu hướng dịch chuyển sản xuất, tái cấu trúc chuỗi cung ứng, chiến lược "Trung Quốc +1".

Tuy nhiên bà Thanh nhấn mạnh rằng, nếu như đầu tư bất động sản công nghiệp trước đây hướng đến ưu đãi, thuế, giảm giá đất, thì hiện nay, bất động sản công nghiệp cần sự kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, bao gồm sự phát triển đồng bộ từ logistics, năng suất lao động, công nghiệp phụ trợ.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành chia sẻ thêm, bất động sản công nghiệp không đơn thuần chỉ là đơn thuần mỗi nhà xưởng, mà phải có một quần thể, những hạ tầng đi kèm như nhà ở cho công nhân...

Gần đây theo Policy Times, 27 công ty Mỹ sẽ tiến hành di dời nhà máy từ Trung Quốc tới Indonesia trong thời gian tới. Hoặc mới đây, chính phủ Nhật Bản đã dành 2,2 tỷ USD trong gói kích thích kinh tế 992 tỷ USD nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp nước này rút khỏi Trung Quốc khi dịch Covid-19 phá vỡ chuỗi cung ứng giữa hai nước.

Như vậy cho thấy, việc đầu tư bất động sản phải đi kèm các thiết chế hạ tầng đồng bộ như nhà ở cho công nhân, nhà văn hoá, khu thể dục thể thao, trường mầm non cho con công nhân… Mà nếu không đầy đủ các thiết chế này thì việc “xây tổ” thu hút đại bàng đến là một bài toán khó như ví dụ kể trên.