Vẫn lấn cấn chuyện pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường bất động sản du lịch đã bắt đầu ghi nhận sự trầm lắng kể từ năm 2019. Những số liệu về nguồn cung sụt giảm, đặc biệt là phân khúc condotel tồn kho lớn, đã kéo lùi tốc độ tăng trưởng của lĩnh vực này.

"Chỉ mặt" bốn khó khăn

Đặc biệt, cuối năm 2019, sự việc Công ty Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng vi phạm hợp đồng, không trả lãi cam kết cho các chủ sở hữu khiến hàng nghìn khách hàng mua dự án ở Cocobay “dở khóc dở cười”. Sự việc cho đến nay cũng chưa ngã ngũ, các chủ sở hữu tiếp tục căn băng rôn phản đối chủ đầu tư và yêu cầu chủ đầu tư, ngân hàng bảo lãnh thực hiện theo cam kết.

Bước sang đầu năm 2020, “cú giáng” của Covid-19 đã đẩy bất động sản nghỉ dưỡng vào tình trạng “đóng băng”. Khả năng phục hồi của phân khúc này khiến giới quan sát do dự. Cộng thêm, hàng trăm khách hàng của một số dự án nghỉ dưỡng ở Quy Nhơn, Hạ Long do chủ đầu tư lớn có tiếng trong làng bất động sản đã mang băng rôn, biểu ngữ tới trụ sở chủ đầu tư ở Cầu Giấy. Khách hàng yêu cầu doanh nghiệp này làm rõ giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, bảo lãnh của ngân hàng cho dự án, thời gian chi trả lợi nhuận năm 2019 và nửa đầu năm 2020, lý do chậm bàn giao căn hộ va tiến độ dự kiến hoàn thiện…

Điều này đã khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gặp rất nhiều khó khăn, thiếu niềm tin vào thị trường, mặc dù các chuyên gia đã nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi hoàn toàn khi thế giới công bố hết dịch, nhưng thị trường vẫn còn một số hạn chế về cả nguồn cung và cầu.

Thứ nhất, sự khó khăn về tài chính của các doanh nghiệp khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào thị trường bất động sản khiến cho nhiều chủ đầu tư không tiếp cận được nguồn vốn, nhiều dự án đình trệ.

Thứ hai, khó khăn về pháp lý do bất động sản nghỉ dưỡng là dạng “con lai”, đất chỉ có thời hạn sử dụng khiến nhiều nhà đầu tư chùn bước, các chủ đầu tư cũng không dám mạnh tay đầu tư xây dựng.

Thứ ba, niềm tin về các chủ dầu tư đang bị lung lay kể từ khi Công ty Thành Đô, chủ đầu tư dự án Coccobay Đà Nẵng “xù” cam kết lợi nhuận của khách hàng. Thêm một chủ đầu tư khá lớn trên thị trường bất động sản cũng chậm trả cam kết và chậm bàn giao nhà.

Thứ tư, đại dịch Covid-19 ảnh hưởng đến toàn thế giới, ảnh hưởng tới mọi lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng là một trong những lĩnh vực nặng nề nhất. Nhiều khách hàng và chủ đầu tư đang phải gồng mình lên chống đỡ để duy trì hoạt động.

Mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều cản trở

Khách hàng cần thận trọng

GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, từ câu chuyện của Cocobay cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển tốt thì có biểu hiện “giữa đường đứt ghánh”, nên khả năng nhiều dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại.

Vị Giáo sư này nhìn nhận, ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kịp thị trường bất động sản, hệ quả là các dự án sẽ chậm được phê duyệt và kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm.

Đặc biệt, dịch Covid-19 đã kéo theo nhiều hệ luỵ, trong đó có chủ đầu tư đã chậm trả cam kết, chậm bàn giao căn hộ nghỉ dưỡng đã dấy lên những lo ngại về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Giống như câu chuyện nhiều ngày nay, tại Cầu Giấy, hàng đoàn người mang băng rôn biểu ngữ phản đối chủ đầu tư này, khiến nhiều khách hàng khác muốn đầu tư loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cùng phải chần chừ, băn khoăn.

Theo GS.Võ, để thu hút khách hàng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong thời điểm này cần phụ thuộc vào sửa đổi pháp luật. Theo đó, nếu sửa luật hiệu quả, nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào phân khúc nào cũng có thể đạt được lợi ích, điều còn lại cần nắm rõ nhà đầu tư dự án là ai, độ tin cậy đến đâu, dự án nằm ở vị trí nào.

Nếu pháp lý chưa xuôi, nên đầu tư vào các dự án nhà ở, tuy nhiên vẫn phải nhìn xem chủ đầu tư là ai, độ tin cậy, ở vị trí nào.

Ở góc độ giới môi giới chuyên nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, pháp lý trước sau gì Chính phủ sẽ xử lý dứt điểm, trong khi đó dư địa và tiềm năng phát triển loại hình này còn lớn.

“Điều quan trọng, khách hàng nên lựa chọn chủ đầu tư nào, vị trí ở đâu. Bởi có những dự án bất động sản nghỉ dưỡng không bao giờ thể lấp đầy được 30 – 40%, nhưng có những dự án tỷ lệ lấp đầy luôn 90% quanh năm”, ông Đính nói.

Còn TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, condotel là thế mạnh của Việt Nam, kinh nghiệm nghiên cứu từ thế giới thì condotel là khu trải nghiệm, nên phải lôi kéo được khách đến trải nghiệm, công ty lữ hành phải kéo được khách… nếu liên kết được rất nhiều đối tượng đến trải nghiệm thì sẽ thành công.

“Dù hiện tại có những trục trặc về pháp lý nhưng các nhà đầu tư lớn thì cần phải chọn kênh này để đầu tư, nhà đầu tư nhỏ chớ dại nhảy vào đầu tư condotel”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.

Cảnh báo về đầu tư condotel, ông Nguyễn Hữu Cường, câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho hay, khi thấy pháp lý chưa rõ ràng thì dù có nguồn tiền hỗ trợ hay cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư cũng nên thận trọng.

“Tôi xin lưu ý những người vay ngân hàng để đầu tư nên nghĩ đến dòng tiền dựa trên thu nhập của mình để quyết định tỷ suất vay đầu tư. Nếu không, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình thế rất khó khăn”, ông Cường nói.