"Quốc gia nào cũng có phân lô bán nền, nhưng sao Việt Nam lại cấm?"

Theo Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, phạm vi cấm phân lô bán nền đã được mở rộng hơn, không chỉ các quận nội thành của đô thị đặc biệt (TP.HCM và Hà Nội) mà các dự án tại các thành phố trực thuộc Trung ương (Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng), thành phố trực thuộc tỉnh, phường thuộc thị xã và các khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương và trực thuộc tỉnh đều không được phép phân lô, bán nền.

TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, việc phân lô bán nền đã bị siết chặt lại do “cảnh tỉnh” của cơ quan chức năng về hệ lụy của phân lô bán nền trong thời gian vừa qua.

Thực tế, trong những năm gần đây tái xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán. Thực trạng này dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn; làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương, gây trở ngại trong thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Nhiều chuyên gia nhận định, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.

Ông Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.

Là người có nhiều năm sinh sống và làm việc tại Mỹ, ông Hiếu cho biết: "Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ rang và chi tiết trên tất cả các bản đồ. Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch".

"Rõ ràng, việc phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có. Nhưng tại sao chỉ có ở Việt Nam lại cấm? Tại sao ở Mỹ, mọi thứ vẫn vận động trôi chảy?", TS. Nguyễn Trí Hiếu đặt câu hỏi.

Chuyên gia này phân tích, thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.

Ví dụ, các nước khác đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất đai trước khi vay ngân hàng hay xuống tiền sẽ phải liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì, thuộc phân lô nào... Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thỏa thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết.

Trong khi đó, ông Hiếu cho rằng, tại Việt Nam, "tất cả mọi thứ liên quan đến thông tin về thị trường bất động sản rất lôi thôi, mập mờ. Không có tới một công ty điều tra tính pháp lý, tìm hiểu lịch sử của sản phẩm bất động sản dẫn tới nhiều hệ lụy và người dân phải chịu thiệt hại".

Với phân tích này, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lý siết chặt phân lô bán nền là không ổn.

"Việt Nam đúng theo kiểu cái gì không quản được thì lại cấm. Vấn đề không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý. Nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng "không quản được thì cấm" thì thị trường bất động sản khó phát triển toàn diện bởi sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề", chuyên gia nhấn mạnh.

Giới chuyên gia cho rằng, để quản lý chặt việc phân lô bán nền, tránh hệ lụy thì thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành quy định cấm đoán, Bộ Tài nguyên & Môi trường cần có các giải pháp, quy định về chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành; tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung và hành vi phân lô bán nền trái phép nói riêng với chế tài đủ sức răn đe, giáo dục.