Bất động sản đứng trước bước ngoặt lớn từ loạt đề xuất mới

Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá đất

Ngày 21/8, tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận về định hướng sửa đổi ba luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi của loạt chính sách mới này được kỳ vọng sẽ làm thay đổi toàn diện “cuộc chơi” trên thị trường bất động sản, tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, người mua nhà lẫn những hộ gia đình chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường thời gian qua nằm ở cơ chế định giá đất. Phát biểu tại phiên thảo luận ở tổ diễn ra trước đó vào ngày 19/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã thẳng thắn chỉ ra rằng việc các địa phương phải tính giá đất rất cao theo giá thị trường khiến chi phí đầu vào bị đẩy lên vọt đỉnh. Khi cộng dồn với chi phí lãi vay và các thủ tục hành chính kéo dài, toàn bộ gánh nặng tài chính này đều bị hạch toán vào giá bán, đẩy giá nhà đến tay người mua lên mức quá cao.

Để giải quyết triệt để vấn đề này, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất cơ chế Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu, phương pháp định giá chuẩn hóa và kết nối liên thông với các dữ liệu chuyên ngành. Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh việc Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá đất kết hợp với đơn giản hóa thủ tục sẽ giúp loại bỏ giá ảo, ngăn chặn tình trạng thao túng và kiểm soát hiệu quả mặt bằng giá nhà đất.

Người có đất ở bị thu hồi sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất ở

Bên cạnh bài toán chi phí, tư duy thu hồi đất cũng ghi nhận bước chuyển dịch quan trọng. Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Người có đất ở bị thu hồi sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Định hướng sửa luật lần này cũng không quy định cứng việc phải duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất, thay vào đó dự kiến giao Chính phủ quy định cụ thể.

Góp ý về nội dung này, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Đoàn Thị Thanh Mai nhận định, dự luật cần thiết kế các cơ chế bảo vệ cụ thể để người dân sau di dời không chỉ được bù đắp tài sản mà còn bảo đảm nơi ở, sinh kế và thu nhập ổn định. Nhìn nhận từ thực tế nhiều dự án người dân phải thuê nhà tạm cư thời gian dài, bà Mai đề nghị chỉ cho phép thu hồi đất trước khi duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp ngoại lệ như dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp hoặc dự án có tỷ lệ đồng thuận cao. Ngay cả với trường hợp ngoại lệ, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn phải được phê duyệt và công khai minh bạch trước khi ra quyết định thu hồi.

Còn theo ông Nguyễn Văn Dũng - Tổng Giám đốc Vượng Cát Group, việc bồi thường không thể chỉ dừng lại ở giá trị tài sản hoàn trả. Đánh giá sự thành công của công tác giải phóng mặt bằng phải dựa trên việc người dân có duy trì và phục hồi được sinh kế dài hạn hay không. Đồng thời, trách nhiệm của chính quyền không chấm dứt ngay khi hoàn tất chi trả bồi thường mà cần gắn kết liền mạch với giai đoạn phục hồi sinh kế và việc làm sau di dời.

“Quốc hội nên xem xét, bổ sung rõ quyền bày tỏ nguyện vọng của người dân về địa điểm tái định cư, đặc biệt là ưu tiên tái định cư tại chỗ để giảm xáo trộn đời sống. Đồng thời, khi thực hiện việc thu hồi đất, các địa phương cần chuẩn bị sớm các khu tái định cư với hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh và đáp ứng được thói quen văn hóa - đời sống. Việc này sẽ giúp nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, từ đó đẩy nhanh tiến độ dự án”, ông Dũng nhận định.

“Chung cư có thời hạn” theo hạn sử dụng công trình

Luật Nhà ở hiện hành không dùng khái niệm “chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng chung cư”. Khi xây dựng lại chung cư cũ, chủ căn hộ có thể nhận nhà tái định cư hoặc tiền.

Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở có đề xuất quy định "chung cư có thời hạn" theo hạn sử dụng công trình, gắn với quyền đảm bảo tài sản. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, dựa trên kết luận kiểm định. Sau khi hết thời hạn mà không đạt kiểm định, chủ sở hữu căn hộ có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới chung cư.

Về vấn đề này, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, quy định này cũng tương đồng ở các quốc gia khác và quyền tài sản đi kèm của người dân được pháp luật bảo vệ. Trong trường hợp tòa nhà không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ buộc phải xây dựng lại, nếu trong quy hoạch vẫn là nhà ở.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ tâm lý người mua nhà, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh - Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc TP Hồ Chí Minh đề nghị bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” và tiếp tục giữ cách gọi “thời hạn sử dụng chung cư”. Bà Hạnh phân tích, căn hộ là tài sản rất lớn mà nhiều gia đình phải tích lũy nhiều năm mới mua được, do đó dự thảo luật cần tránh cách gọi dễ gây hiểu nhầm giữa thời hạn sử dụng của công trình với thời hạn sở hữu tài sản, tránh gây hoang mang không cần thiết cho người dân.

Song song đó, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng bổ sung hành lang pháp lý cho phân khúc nhà ở cho thuê thông qua việc thành lập Quỹ Nhà ở từ nguồn vốn công và trao nhiều ưu đãi về thuế, lãi suất vay cho doanh nghiệp đầu tư. Đồng thời, chính sách mới cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết 21 về việc hạn chế tối đa phân lô bán nền tại các đô thị lớn, áp dụng công cụ thuế và tiền nộp lũy tiến đối với các dự án chậm tiến độ hoặc đất đai bỏ hoang nhằm triệt tiêu hành vi đầu cơ.

Nút thắt cuối cùng nằm ở cơ chế bảo vệ tài chính khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Dự luật quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp sổ đỏ. Đối với 5% giá trị còn lại, thay vì để người mua tự giữ, dự luật yêu cầu chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng và chỉ giải tỏa khi chủ đầu tư hoàn tất cấp sổ.