Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn lúng túng mức cam kết lợi nhuận

Đánh giá của một số công ty nghiên cứu bất động sản mới đây cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đã có một giai đoạn phát triển nhanh từ năm 2016 - 2018 ở các thị trường chính như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, tăng trưởng nguồn cung khách sạn, condotel lên tới 50 - 60%/năm. Tuy nhiên, đến giai đoạn 2018 -2019, tốc độ tăng chậm lại, nguồn cung giảm, khoảng 10% năm.

Tiềm năng còn lớn

Phân tích về nguyên nhân sụt giảm nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty TNHH CBRE Hà Nội cho rằng, thứ nhất là giai đoạn trước đó đã tăng trưởng rất nhanh, vì vậy thị trường cũng cần có thời gian để hấp thụ.

Thứ hai, trong cùng thời gian này, những dự án mới được cấp phép tại các thị trường chính giảm xuống, chậm lại do quá trình cấp phép kỹ lưỡng hơn.

Thứ ba, do sản phẩm condotel chưa có khung pháp lý hoàn thiện, các bộ, ban ngành đã đưa ra các khung khác nhau, đã có hướng xác minh pháp lý cho sản phẩm này nhưng đến hiện tại vẫn chưa có.

Thực tế, các tổ chức du lịch quốc tế đánh giá trong vòng 5 năm gần đây, trên bản đồ du lịch châu Á, Việt Nam đang được đánh giá rất cao. Đó là tốc độ tăng trưởng của thị trường khách du lịch quốc tế, mức tăng đạt 20%/năm. Trong đó, lượng khách đến từ Hàn Quốc tăng nhanh nhất, lên tới hơn 20%/năm.

Sở dĩ có tốc độ tăng trưởng cao như vậy bởi Việt Nam là thị trường đi sau, thu hút nhiều khách du lịch quốc tế đến. Tuy nhiên, tính tổng thì số lượng vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực như Thái Lan (thu hút 36 triệu khách/năm), trong khi Việt Nam chỉ là 18 triệu khách/năm.

“Nhìn sang các thị trường như Thái Lan thì dư địa phát triển du lịch của Việt Nam còn rất lớn”, bà An nhấn mạnh.

Một số chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, để đạt mức độ phát triển như Thái Lan, Việt Nam còn rất nhiều yếu tố phải thực hiện như kết nối hạ tầng.

Nhìn trên thực tế, mặc dù Việt Nam có sự thay đổi, song so với các nước trong khu vực thì hệ thống hạ tầng vẫn chưa thực sự hoàn thiện, kết nối chưa hoàn chỉnh.

“Kết nối từ sân bay đến các điểm du lịch nổi tiếng vẫn còn thiếu, hoặc dịch vụ du lịch chưa thể bằng các nước bao gồm chất lượng dịch vụ, sản phẩm dịch vụ. Trong năm nay, những yếu tố này phải cải thiện mới có thể giữ được mức tăng trưởng như hiện tại”, một số chuyên gia nhận xét.

Cam kết cao, khó bền vững

Vấn đề cam kết về lợi nhuận trong giai đoạn 2016-2017 là kênh bán hàng phổ biến và được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn. Theo một số chuyên gia, nếu Việt Nam duy trì được cam kết lợi nhuận trong khoảng 8 -12% trong thời gian dài thì đó là kênh tốt hơn so với các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên, chính vì lẽ đó nên đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư cũng tự nhận ra đây là một hình thức gây ra gánh nặng tài chính cho chính mình, do ngưỡng cam kết cao hơn các mặt bằng chi phí tài chính.

Điều này đã dẫn đến hậu quả khiến chủ đầu tư dự án Bavico tại Nha Trang - Khánh Hòa và Cocobay Đà Nẵng của Tập đoàn Empire đã xù cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Thời gian gần đây, mức độ phổ biến cam kết và lãi suất và thời gian cam kết của BĐS nghỉ dưỡng đã giảm xuống, nhiều chủ đầu tư giảm còn mức 8-9% và thời gian thực hiện trả cam kết cũng ngắn hơn. Tại Thái Lan, cam kết chỉ ở một tỷ lệ vừa phải, phù hợp với chi phí tài chính của thị trường và địa phương hoặc chỉ trong 2-3 năm.

“Hiện, Việt Nam cũng đang đi theo hướng này, vì đó là hướng cân bằng giữa lợi ích của các chủ đầu tư và người mua. Người mua sản phẩm phải lưu ý rằng tính bền vững của cam kết mới là vấn đề quan trọng”, bà An nhấn mạnh.

Theo bà An, cơ sở để có thể căn cứ và quyết định tính hợp lý của mức cam kết lợi nhuận chính là chi phí tài chính của thị trường nói chung, bao gồm: lãi suất ngân hàng, lãi suất vay vốn, mức lợi tức có thể kinh doanh khai thác được của BĐS so với tổng vốn đầu tư.

Nhận định về thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2020, bà An cho rằng, phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển, các địa danh để khai thác các loại hình du lịch nghỉ dưỡng cũng còn nhiều. Trong trung và dài hạn, chiều hướng của thị trường tiếp tục phát triển đi lên. Về ngắn hạn, trước mắt nguồn cung condotel giảm xuống, nhưng đó chỉ là sự điều chỉnh của thị trường. Trong năm 2020, từ những thị trường đã nổi danh như Đà Nẵng, Phú Quốc sẽ có sự lan toả sang các thị trường khác, bao gồm các địa điểm ven biển hoặc núi, sông, ven hồ…

Trước đó, tại một hội thảo về xu thế dòng tiền vào BĐS, mặc dù khảo sát tỷ lệ người tham gia đầu tư vào BĐSnghỉ dưỡng năm 2020 thấp (3%), nhưng ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, đi ngược xu thế cũng là một cách đầu tư khôn ngoan.

“Khi không ai đầu tư, mình nên đầu tư vào đó. Chỉ một vài năm nữa, khi khách du lịch gia tăng, thì nhu cầu BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ tăng cao, lúc đó căn hộ nghỉ dưỡng mới có dịp bùng nổ”, ông Đính nhấn mạnh.