Đầu tư bất động sản ở nước ngoài tiềm tàng nhiều rủi ro

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, một số nhà đầu tư nước ngoài theo đuổi các kế hoạch đầu tư vào Việt Nam trong nhiều năm vừa qua, một số khác lại bắt đầu có xu hướng tìm kiếm các đối tác là người Việt cho các hoạt động đầu tư của họ ở các nơi khác.

Các doanh nghiệp bất động sản Việt đang có xu hướng tìm kiếm cơ hội và đầu tư dự án tại nhiều thị trường thế giới.

Con số này ở thời điểm hiện tại tuy chưa đáng kể nhưng nhiều hướng tiếp cận mới với nhiều loại hình dự án khác nhau, từ lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, văn phòng, nhà ở, đến giáo dục và chăm sóc sức khỏe đang được nhìn thấy.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội, cho rằng có rất nhiều lợi ích của việc mở rộng quy mô hoạt động tại thị trường nước ngoài.

Vấn đề về tỷ suất lợi nhuận tương đối ổn định tại các nước phát triển, thời gian triển khai dự án nhanh chóng, chất lượng dự án cao, tiến độ thanh toán tiền được kéo dài với tỷ trọng thanh toán thấp giai đoạn đầu, lãi suất thấp đều là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu đối với doanh nghiệp trong nước.

Đầu tư ra nước ngoài mang lại rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản của Việt Nam, đặc biệt trong việc giúp doanh nghiệp bất động sản trong nước đa dạng hóa danh mục đầu tư, tăng cơ hội hợp tác với các doanh nghiệp quốc tế để mở rộng mạng lưới khách hàng, tìm kiếm tiềm năng đầu tư mới.

Theo bà Minh, việc đầu tư ra nước ngoài có thể sẽ không đạt được tỷ suất lợi nhuận cao như đầu tư tại Việt Nam, nhưng tại nhiều thị trường, đặc biệt các nước phát triển có thể đảm bảo mức lợi nhuận thu về ổn định.

“Các doanh nghiệp đầu tư ra nước ngoài hiện nay đều đa phần có thành tựu nhất định, đảm bảo nguồn vốn ổn định tại nước ngoài vừa giúp quản lý tốt danh mục đầu tư, tạo niềm tin cho nhà đầu tư quốc tế, đồng thời đẩy mạnh việc quảng cáo Việt Nam trên bản đồ đầu tư thế giới”, bà Minh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Neil MacGregor, bên cạnh những cơ hội đầu tư tiềm năng, đầu tư ra nước ngoài cũng tiềm tàng các rủi ro, mà nhiều nhất đến từ khác biệt về văn hóa và hệ thống pháp luật.

Nếu tập trung vào các thị trường mới nổi trong khu vực, rủi ro về hệ thống pháp luật và xu hướng thị trường sẽ dễ dẫn đến thất bại nếu nhà đầu tư không đảm bảo được nguồn vốn đầu tư chắc và dài hạn và phương án đầu ra cho dự án đầu tư của mình.

Đối với thị trường phát triển hơn, khó khăn lớn nhất nằm ở việc cạnh tranh trực tiếp với các doanh nghiệp nước sở tại.

Để quá trình đầu tư, kinh doanh có thể thu lại những thành công, bà Minh cho rằng có ba vấn đề doanh nghiệp cần lưu tâm.

Thứ nhất, phải nghiên cứu thị trường kỹ, tùy thuộc vào từng thị trường, việc nghiên cứu phải đảm bảo nắm rõ thông lệ giao dịch của thị trường, thị hiếu của người dân, xu hướng thị trường ra sao, nguồn cung trong tương lại lớn hay nhỏ, các dự án cạnh tranh trực tiếp và gián tiếp ảnh hưởng như thế nào đến dự án để đảm bảo các giả định về tính khả thi cho dự án được sát sườn và hiệu quả nhất.

Việc nghiên cứu thị trường phải được tính cho cả độ trễ trong việc hoàn tất giao dịch và xin cấp phép đầu tư cho dự án mới tại nước tham gia đầu tư.

Nếu đầu tư dự án nhà ở, thời điểm mở bán là quan trong nhất, nếu vào đúng thời điểm thị trường xuống dốc, dự án sẽ không thể ngưng lại và chờ thời điểm tái mở bán được.

Tuy nhiên, với dự án thương mại, việc kiểm soát được dòng tiền dài hạn đều từ 7 –10 năm giúp nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc lựa chọn thời điểm hợp lý thoái vốn, tăng cường tỷ suất đầu tư và giảm thiểu rủi ro về yếu tố thị trường cho nhà đầu

Thứ hai, tìm hiểu rõ quy trình và cách thức đầu tư tại nước tham gia đầu tư, luôn luôn phải có cố vấn luật tại nước tham gia đầu tư đi kèm để đảm bảo không vướng phải rủi ro pháp lý không cần thiết. Thẩm định chắc pháp lý của dự án là điều tối cấp thiết đối với tất cả các nhà đầu tư cho bất kỳ dự án nào.

Thứ ba, kiểm soát tốt nguồn vốn trong trung và dài hạn để đảm bảo dự án được triển khai theo đúng tiến độ mở bán.