Có nên nới lộ trình siết tín dụng bất động sản?

Trong bảng tổng hợp một số kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất (BĐS) được VNREA gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ có đề cập đến vấn đề siết tín dụng vào BĐS.

Doanh nghiệp “thấm đòn”

Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, từ đầu năm 2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

VNREA cho rằng, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng, gây nhiều rủi ro. Tuy nhiên, việc siết vốn làm giảm nguồn cung dự án BĐS cũng như giảm sức mua của các nhà đầu tư. Vì vậy, VNREA kiến nghị nới tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn và nới lộ trình giảm tỷ lệ tối đa.

Theo ghi nhận, thực tế hiện nay một số ngân hàng thương mại đã không còn cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án BĐS, mà chỉ cho vay với khách hàng mua nhà để ở, kinh doanh hoặc sửa chữa nhà. Lãi suất cho vay lĩnh vực này cũng cao hơn đáng kể so với các lĩnh vực khác.

Trong năm 2019, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Hà Nội và Tp.HCM là 105 (Hà Nội có 58 dự án, Tp.HCM có 47 dự án). Tại 2 thành phố này và một số địa phương như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Kiên Giang… có khoảng 83.136 giao dịch thành công, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng BĐS nghỉ dưỡng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có khoảng 6.200 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018.

Việc ngân hàng hạn chế hạn mức tín dụng cùng với những bất cập liên quan đến thủ tục pháp lý của các dự án đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn. Cũng vì thế, cuộc đua phát hành trái phiếu cũng được đẩy nhanh hơn trong thời gian từ cuối năm 2018 đến nay. Tính đến tháng 12/2019, hơn 61.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được phát hành, trong đó ngành BĐS, xây dựng, hạ tầng chiếm 27% (tương đương với hơn 16.000 tỷ đồng).

Thêm nữa, cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp BĐS, nhưng mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS.

Nhiều dự án BĐS "bất động" vì siết tín dụng cũng như các yếu tố pháp lý khác (Ảnh minh họa: Internet)

Kéo dài lộ trình?

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc ban hành Thông tư 22/2019một phần làm hạn chế cho doanh nghiệp BĐS và cả khách hàng cá nhân vay mua BĐS cao cấp. Vì hiện nay, nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS chủ yếu dựa vào ngân hàng, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn.

Trước đó, tại Hội thảo “Xu thế dòng tiền vào BĐS năm 2020”, Ts. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, nguồn vốn ngân hàng thực sự vẫn rất quan trọng với BĐS, song tỷ lệ vay hơi thấp.

Theo ông Nghĩa, cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào BĐS, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho hệ thống ngân hàng và BĐS có thể tồn tại được với nhau một cách ổn định.

“Nhiều nhà quản trị ngân hàng nói với tôi rằng, nếu không cho vay BĐS thì cho vay gì? Các thị trường khác rủi ro lớn hơn rất nhiều. Còn một vài thị trường chưa mở hết là BĐS, viễn thông, hàng không. Nên nếu ngân hàng không không cho 3 lĩnh vực này vay thì cho ai vay?”, ông Nghĩa chia sẻ.

Phân tích về Thông tư 22, Ts. Cấn Văn Lực nhận định, tín dụng cho thị trường BĐS sẽ lành mạnh hơn, tạo cơ hội nhiều hơn cho những người mua nhà để ở thực. Việc phân nhóm rủi ro cũng hợp lý hơn so với trước đây.

Đơn cử, cho vay để sửa chữa nhà đang được áp hệ số rủi ro ở mức 50%. Với các khoản vay nhỏ đến trung bình có giá trị dưới 4 tỷ đồng thì áp hệ số rủi ro ở mức 100%.

“Do đó, người vay mua nhà để ở thực sẽ hầu như không bị ảnh hưởng. Đối tượng bị ảnh hưởng là chủ đầu tư vay kinh doanh BĐS”, ông Lực nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills cho rằng, việc siết tín dụng đối với lĩnh vực BĐS hiện nay rất rõ ràng và ngày càng khó hơn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng, tuy nhiên không phải với tất cả các doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp gặp khó hiện nay chủ yếu sẽ rơi vào nhóm đối tượng "tay ngang", chưa có kinh nghiệm phát triển hoặc "tay không bắt giặc". Trong khi đó, với nhiều doanh nghiệp, dù tín dụng bị siết, nhưng vẫn triển khai dự án và bán hàng tốt. Quan trọng là ở cách thức triển khai dự án và chuẩn bị cân đối tài chính theo từng giai đoạn sao cho phù hợp.

Chia sẻ với báo chí trước đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho hay, NHNN đã kéo dài lộ trình siết chặt tới năm 2022. Đây được xem là khoảng thời gian trì hoãn vừa đủ để các doanh nghiệp BĐS làm quen với quá trình siết chặt kiểm soát tín dụng.

“Với khoảng thời gian đó, các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tồn tại, còn doanh nghiệp nào yếu sẽ bị thị trường loại bỏ, thanh lọc, tránh tình trạng doanh nghiệp BĐS “trăm hoa đua nở” như hiện nay”, ông Nam nhìn nhận.