Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản: "Dễ mà khó"

ThS, luật sư Nguyễn Phú Thắng - Công ty Luật TNHH Intercode cho biết, thời gian qua trên các địa bàn thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng xảy ra khá nhiều tranh chấp hợp đồng thuê bất động sản (BĐS). Cụ thể là hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng, thuê công trình giữa các chủ thể là cá nhân với cá nhân, cá nhận với doanh nghiệp, doanh nghiệp với doanh nghiệp.

Phương thức giải quyết tranh chấp rất đa dạng. Từ tự thương lượng, trung gian hòa giải đến khởi kiện ra toà án, trọng tài thương mại hoặc có trường hợp buộc phải chấp nhận một phần hay toàn bộ yêu sách của đối tác.

Thông thường, các tranh chấp sẽ là sự kiện phát sinh dẫn đến chấm dứt hợp đồng. Ít trường hợp đồng thuận chấm dứt khi có vi phạm của một bên, mà thường là đơn phương chấm dứt.

Các tranh chấp này khi giải quyết sẽ dựa trên các quy định theo thứ tự ưu tiên: thỏa thuận trong hợp đồng và các phụ lục hợp đồng; các văn thư trao đổi giữa hai bên; theo các luật liên quan (Luật Kinh doanh BĐS; Luật Thương mại, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự).

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực. Các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp.

Thông thường, khi chấm dứt hợp đồng, có nhiều vấn đề cần được giải quyết giữa hai bên. Tuy nhiên, có 3 nội dung chủ yếu mà các bên luôn quan tâm khi chấm dứt hợp đồng thuê BĐS. Đó là bàn giao lại BĐS, bồi thường thiệt hại và xử lý tiền đặt cọc.

Luật kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ quy định về quyền đơn phương chấm dứt của cả bên cho thuê và bên thuê mà không quy định về hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS. Do đó, việc xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS quay về áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự.

“Sẽ rất khó khăn trong việc xử lý trách nhiệm nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này vì hoạt động bàn giao lại BĐS và tài sản thường gắn liền với việc chốt công nợ, đối trừ các khoản tài chính. Trong khi, nhiều trường hợp, số tiền cọc nhỏ hơn chi phí thiệt hại, chi phí để khôi phục lại tình trạng tối thiểu để có thể tiếp tục cho thuê”, ông Thắng nhấn mạnh.

Trên thực tế, vì mong muốn sớm nhận lại BĐS, bên cho thuê thường chấp nhận trả chi phí dọn dẹp, khôi phục tình trạng có thể sử dụng BĐS ngay, với mong muốn một cách nhanh nhất cho bên mới tiếp tục thuê. Có trường hợp bên cho thuê để lại tài sản, nhưng việc hợp thức hóa các tài sản này là vấn đề không đơn giản khi không có biên bản bàn giao lại tài sản, không có thoả thuận và chứng từ.

Đã xảy ra trường hợp, sau một khoảng thời gian dài, bên thuê quay lại khởi kiện yêu cầu hoàn trả tài sản. Trong khi, những tài sản có thể tháo rời này đã bị chủ nhà thanh lý, cho tặng hoặc chuyển hóa công năng sử dụng.

Về bồi thường thiệt hại, phần lớn bên cho thuê sẽ chịu phần thiệt khi mà số tiền đặt cọc và giá trị tài sản còn lại của bên thuê không đủ trang trải cho thiệt hại xảy ra (trường hợp sửa chữa, cải tạo) hoặc bên cho thuê bỏ trốn, không hợp tác. Thực tế cho thấy, tiền cọc thuê nhà được sử dụng đa mục đích, trong đó phần lớn là được đối trừ vào thời gian thuê nhà chậm thanh toán, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và một phần trang trải cho bên các nhà cung cấp dịch vụ thứ ba.

Như vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS tưởng dễ mà thực ra là khó. Để hoàn thiện và làm rõ các quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS trình tự thủ tục thông báo đơn phương và nguyên tắc giải quyết tranh chấp, ông Thắng khuyến nghị Bộ Xây dựng cần nhanh chóng có hướng dẫn làm rõ nghĩa của các thuật ngữ "mục đích thuê", "không bảo đảm an toàn" được đề cập trong Luật kinh doanh BĐS 2014.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn để xác định tính hợp lệ của "thông báo" đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS.