Dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục “chờ”

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam, luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức. Đó là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nếu theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, các dự án lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ gặp vướng mắc.

Cụ thể, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định, nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở...

Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Trong khi, tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, rất nhiều địa phương bị ách tắc trong triển khai dự án nhà ở thương mại. Hà Nội có 102 dự án, TP Hồ Chí Minh 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…

Thực trạng này sẽ gây khó cho các dự án nhà ở thương mại bởi các doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở” được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất. Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được.

Điều này gây lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch. Làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 3/5/2023 về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

“Để gỡ khó cho doanh nghiệp, Chính phủ cần xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025.

Đồng thời, trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Qua đó, tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở”, ông Tuấn khuyến nghị.

Theo ông Tuấn, thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã dự thảo báo cáo để trình Chính phủ xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 không có phần xem xét thông qua Dự thảo Nghị quyết thí điểm hực hiện dự án nhà ở không có “đất ở”.

Như vâỵ, dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục “chờ”.