Nhà ở thương mại giá thấp chờ ưu đãi

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mạigiá thấp

10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) đã góp phần thu hút nguồn lực, tạo ra các tài sản cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Thị trường BĐS phát triển cũng đã kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất...

Mất cân đối cung - cầu

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” từ 2014 - 2019, thị trường BĐS có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, lượng giao dịch giảm hơn 40%, nguồn cung giảm 10% so với năm 2018. Đặc biệt, cuối năm 2019, lượng giao dịch BĐS giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2018. Giá BĐS tăng đột biến, đặc biệt là tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, nhiều dự án đã tăng 100% chỉ sau 2 năm.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS có sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu. Trong khi nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa khoảng 70-100 triệu m2 sàn, nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại (NƠTM) giá thấp.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên hiện chỉ chiếm từ 20% - 30%, nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70%-80%.

Hiện nay có 206 dự án NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích gần 8,5 triệu m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nhà nước cũng chưa có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển NƠTM giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Thực tế những năm qua, nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở đã được ban hành, đặc biệt là NƠXH cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Như trong giai đoạn 2013-2016, Chính phủ đã thực hiện tái cấp vốn thông qua gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng. Năm 2020, Chính phủ cũng đã phê duyệt chương trình cấp bù lãi suất 2.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại tham gia cho vay để phát triển NƠXH.

Tuy nhiên, kết quả phát triển NƠXH mới đạt khoảng 41,6% so với mục tiêu đến năm 2020 (5,2/12,5 triệu m2) đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030.

Một số chuyên gia cho rằng, thời gian qua, hầu hết các doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển loại hình nhà ở thuộc phân khúc trung và cao cấp, ít quan tâm đầu tư tới phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, giá bán thấp phù hợp với khả năng thanh toán của phần lớn người dân đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Nguyên nhân là bởi loại phân khúc này có lợi nhuận rất thấp, thậm chí có khi còn không có lợi nhuận.

Kết quả khảo sát của ngành xây dựng cho thấy, hầu hết các hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại khu vực đô thị đều có nhu cầu mua nhà ở để được sở hữu lâu dài, số lượng người có nhu cầu thuê nhà ở chiếm tỷ lệ rất thấp.

Có thể làm được nhà ở giá thấp?

Theo tính toán về mặt khoa học của các chuyên gia, suất vốn đầu tư xây dựng chung cư 20-25 tầng tại khu vực 1 (các tỉnh phía Bắc) ban hành kèm theo Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020 của Bộ Xây dựng vào khoảng 10,6 triệu đồng/m2. Giá căn hộ bình quân khoảng 17,9- 28,8 triệu/m2, trường hợp có 1-3 tầng hầm sẽ tăng thêm khoảng 1,1 - 1,3 lần.

Cơ cấu giá như trên cho thấy, các khoản chi phí như suất vốn đầu tư, chi phí hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí bán hàng tương đối ổn định. Riêng chi phí liên quan đến đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng có biên độ thay đổi rất rộng và ảnh hưởng rất lớn tới giá nhà ở.

Các doanh nghiệp có thể đầu tư phát triển NƠTM giá thấp dưới 20 triệu đồng m2. Tuy nhiên, việc phát triển NƠTM phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực. Đối với Hà Nội và TP.HCM có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác thì việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay, nhằm khuyến khích hoạt động phát triển NƠTM giá thấp, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp có tính khả thi.

Theo đó, về quy hoạch, bố trí quỹ đất, cho phép các dự án phát triển NƠTM, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng NƠXH, được dành quỹ đất này để xây dựng NƠTM giá thấp. Chủ đầu tư sẽ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng NƠTM trong dự án.

Tiêu chuẩn thiết kế và giá bán NƠTM giá thấp phụ thuộc theo sự biến động của thị trường. Trước mắt, đối với các thành phố trực thuộc trung ương, giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Về ưu đãi về đất đai, các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NƠTM giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thủ tục đầu tư xây dựng được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠTM.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án NƠTM giá thấp được huy động vốn từ các nguồn hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở, được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn, được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam.