HoREA đề xuất 'cởi trói' cho nhà ở thương mại

HoREA đã kiến nghị Chính phủ, UBND TP. HCM "cởi trói" cho nhà ở thương mại (Ảnh: Int).

Đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) hơn 10 năm qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định và phát triển thiếu bền vững, thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng. Như khủng hoảng “bong bóng” năm 2007; “đóng băng” năm 2008; “phục hồi” năm 2009; “bong bóng” năm 2010; “đóng băng” trong các năm 2011-2013; “phục hồi” từ năm 2014; “tăng trưởng cao” trong các năm 2015-2017; “gặp khó khăn lớn” trong các năm 2018-2020.

Đặc biệt, từ tháng 3/2020, đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường BĐS. Nhưng, từ tháng 8/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường BĐS đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong lĩnh vực BĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại có nhiều yếu tố đặc thù, nên rất cần có cơ chế, chính sách pháp luật phù hợp. Tuy nhiên, quá trình triển khai có nhiều khó khăn.

Đơn cử, dự án nhà ở thương mại thực hiện qua nhiều giai đoạn. Quá trình đầu tư kinh doanh dự án này thường mất khoảng trên dưới 5 năm, thậm chí trên dưới 10 năm, nhưng chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Bởi lẽ, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Về nguồn vốn đầu tư dự án, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu) và vốn huy động từ khách hàng (khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Thị trường BĐS chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings.

Bên cạnh đó, do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành (danh nghĩa) sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các “chi phí không tên” và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà.

Để thúc đẩy thị trường BĐS vượt bão Covid-19, HoREA đề xuất Chính phủ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường BĐS, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Chính phủ và xem xét xử lý một số vướng mắc, bất cập.

Thứ nhất, Chính phủ xem xét, ban hành “Dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định thi hành Luật Đất đai” sẽ có cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở và có quy định cấp “Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho công trình xây dựng trong dự án kinh doanh BĐS không phải là dự án nhà ở”, như condotel, officetel, shophouse, serviced apartment, cũng như các loại sản phẩm BĐS tương tự có thể phát sinh sau này.

Thứ hai, đề nghị Chính phủ trình dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở”, trong đó, có việc lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và quy định cơ chế chặt chẽ về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

Thứ ba, Chính phủ ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiếp cận đất đai, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng…nhằm cung ứng loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp (1-2 phòng ngủ)với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đối với các tỉnh và mức giá khoảng 23-25 triệu đồng/m2 đối với các đô thị loại 1, đô thị loại đặc biệt.

Với UBND TP. HCM, HoREA đề nghị Thành phố sớm ban hành “Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại”; tháo gỡ vướng mắc về “thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư”; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án...