Giá nhà ở Việt Nam: 'Trăm dâu đổ đầu tằm'

Theo các chuyên gia, tất cả các chi phí bao gồm cả chi phí không chính thức được tính vào giá bán nhà mà người cuối cùng phải ghánh chịu là người mua.

Giá nhà ở Việt Nam so với các nước trong khu vực đắt hay rẻ hơn vẫn là câu chuyện còn tranh cãi. Theo các nghiên cứu của một số công ty bất động sản nước ngoài ở Việt Nam, giá nhà tại Việt Nam vẫn còn rẻ hơn so với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Indonesia, Thái Lan…

Giá nhà cao, thế hệ trẻ khó sở hữu

Đơn cử, mức trung bình của căn hộ cao cấp ở TP. HCM khoảng 1.781 USD/m2, tính tổng khoảng 178.000 USD/mỗi căn 100m2. Nhưng căn hộ tương tự tại Singapore, Indonesia, Thái Lan, Thượng Hải, Malaysia... có giá khoảng 500.000-600.000 USD, cao gấp 3-4 lần.

Một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM cũng có nghiên cứu, đánh giá chi tiết về căn hộ tại TP. HCM so với các thành phố trong khu vực. Cụ thể, giá căn hộ giá rẻ ở TP. HCM khoảng 30.000-40.000 USD (tương đương 650-850 triệu đồng/căn). Trong khi đó giá nhà tương tự ở những đô thị có cùng quy mô ở Bangkok, Hong Kong, Manila khoảng 300.000 USD/căn.

So sánh thu nhập bình quân đầu người của người dân Việt Nam tính năm 2019 khoảng 2.800 USD, chỉ bằng 40% mức trung bình toàn cầu, 20% mức trung bình của Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) và 5% mức trung bình của các nền kinh tế có thu nhập cao. Việt Nam sẽ mất khoảng 30 năm để đạt được tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trên đầu người hiện nay của Hàn Quốc và 10 năm để đạt được như Trung Quốc. Từ số liệu trên cho thấy, giá nhà ở Việt Nam đang cao so với thu nhập của đại đa số người dân và cao so với các nước trong khu vực.

Theo báo cáo của công ty CP DKRA Việt Nam, thế hệ sinh năm 1981 – 1991 ở Việt Nam hiện đang gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở nếu không có sự hỗ trợ của gia đình. Bởi lẽ thu nhập của họ còn thấp so với mặt bằng giá nhà, chưa thể chi trả. Trong khi đó, giá nhà ở các thành phố lớn như Hà Nội hay Tp.HCM lại liên tục tăng.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam cho rằng, những người trẻ trong độ tuổi 25-29 mới ra trường hoặc đi làm được khoảng thời gian ngắn đa số có tích lũy chưa nhiều. Do đó, việc sở hữu được căn nhà ở đô thị đối với họ là bài toán thực sự khó khăn.

Còn chi phí không chính thức

Lý giải nguyên nhân giá nhà tại Việt Nam tăng cao, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho rằng, giá nhà thường có xu thế tăng theo thời gian, hoặc tăng do lạm phát.

Giá nhà hình thành còn do chịu sự tác động của 3 quy luật khách quan như: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung - cầu.

Bên cạnh đó, giá nhà còn chịu tác động trực tiếp của “tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch”, tùy thuộc vào “suất đầu tư” của dự án. Đơn cử như dự án A có suất đầu tư 200 tỷ đồng/ha sẽ khác biệt về đẳng cấp, chất lượng, tiện ích, dịch vụ và có giá nhà cao hơn dự án B có suất đầu tư 100 tỷ đồng/ha.

Ngoài ra, giá nhà còn tùy thuộc vào mức độ điều tiết của Nhà nước, thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…Thực tế nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao.

Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” 2 lần. Lần 1, mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường. Lần 2, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70-75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thêm nữa, chủ đầu tư dự án nhà ở vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo giá trị của mục đích sử dụng đất (mới), nhưng vẫn phải đóng “một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa”. Tuy nhiên trên thực tế, đất trồng lúa này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Nếu thay đổi chính sách, không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu “thuế chuyển mục đích sử dụng đất” và khoản thu “thuế bất động sản”, thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đáng chú ý, còn có những chi phí không chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Nhận định về giá bất động sản thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 có thể còn kéo dài trong 1-2 năm tới đây sẽ làm cho nhiều hoạt động bị đình trệ. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây. Điều này nguy cơ tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở.