Giao dịch mua bán bất động sản bị chững lại, chỉ có "sóng" nhẹ

Tại hội thảo “Xu hướng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2022” ngày 5/8, ông Hà Khắc Minh, Tổng Biên tập Tạp chí Tài chính doanh nghiệp cho rằng, năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch COVID-19 nhưng thị trường BĐS vẫn nóng sốt từ Bắc đến Nam.

Bước sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô, đầu tư công và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Cụ thể, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp BĐS bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước”.

Về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020.

Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân.

“Từ những yếu tố đó và một số tác động khác, chúng ta thấy lượng quan tâm và giao dịch mua bán BĐS có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án. Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới”, ông Minh nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.

Trước những khó khăn thách thức, doanh nghiệp cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại.

Bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó Tổng cục trưởng Tổng cục thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế khuyến nghị các cơ quan chức năng cần nghiên cứu hoàn thiệncác chính sách pháp luật khác liên quan tác động trực tiếp đến BĐStheo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Xây dựng chính sách thuế theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ xác định rõ đối tượng chịu thuế tài sản, đất đai, số thuế phải nộp, đồng bộ với quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS. Có cơ chế bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai;

“Cần bỏ khung giá đất và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất”, bà Cúc khuyến nghị.