HoREA: Hoàn thiện chính sách cho condotel để khơi thông nguồn lực kinh tế

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản số 110/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành liên quan đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật điều chỉnh các loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nhận diện khoảng trống pháp lý và thực trạng thị trường

Theo HoREA, loại hình bất động sản đa năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch và lưu trú (như condotel, officetel) bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực và bùng nổ mạnh mẽ trong giai đoạn 2015 - 2019. Tuy nhiên, các luật ban hành sau đó cũng như dự thảo luật sửa đổi hiện tại vẫn chưa đáp ứng đủ các quy định cần thiết để điều chỉnh toàn diện hoạt động này.

Số liệu thống kê cho thấy, tính đến giữa năm 2026, cả nước có khoảng 146.438 căn condotel cùng hàng chục nghìn căn officetel. Nhiều dự án trong số này vướng mắc pháp lý kéo dài, chưa thể hoàn thành cấp chứng nhận sở hữu do sự thiếu đồng bộ trong hệ thống quy định hoặc bất cập trong công tác thực thi pháp luật ở một số địa phương. Việc thiếu khung pháp lý chuẩn xác không chỉ gây rủi ro cho người mua, làm phát sinh tranh chấp phức tạp về an ninh trật tự mà còn khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí.

Để khắc phục tình trạng pháp lý bị “đứt đoạn” và tạo hành lang điều chỉnh toàn diện, HoREA đã đưa ra các nhóm đề xuất sửa đổi trọng tâm đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

HoREA đề xuất chuẩn hóa và đồng bộ khái niệm pháp lý trong toàn bộ dự thảo Luật. Mặc dù khoản 3 Điều 3 dự thảo Luật đã kế thừa quy định về dự án bất động sản có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú, nhưng 15 điều khoản khác lại sử dụng phương pháp liệt kê rời rạc như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, officetel, nhà thương mại liên kế.

HoREA đề nghị thay thế toàn bộ danh mục liệt kê này bằng cụm từ thống nhất là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”. Điều này đảm bảo tính khái quát hóa, chuẩn xác và linh hoạt điều chỉnh cả các sản phẩm lưu trú mới phát sinh trong tương lai như farmstay hay chung cư mini cho thuê.

HoREA kiến nghị chuyển đổi thuật ngữ hình thức giao dịch từ “thuê mua” sang “mua bán trả góp” hoặc “mua trả góp” đối với nhà ở và công trình xây dựng có công năng lưu trú, nhằm đảm bảo tính đồng bộ với định hướng chính sách sửa đổi pháp luật về nhà ở do Bộ Xây dựng khởi xướng.

Tạo đòn bẩy thúc đẩy du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn

Về chính sách mở rộng thị trường, HoREA kiến nghị cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú. Tỷ lệ sở hữu được đề xuất không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà, tương tự như quy định áp dụng đối với căn hộ chung cư.

Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng tinh thần chuyển đổi số quốc gia và đồng bộ với Luật Giao dịch điện tử, HoREA đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế như Airbnb, Booking.com, Agoda. Quy định này vừa công nhận tính pháp lý của hợp đồng điện tử, vừa tạo cơ sở để các nền tảng xuyên biên giới trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê.

Cuối cùng, các đề xuất sửa đổi đối với Điều 11, Điều 12, Điều 15, Điều 17 và Điều 37 của dự thảo Luật tập trung quy định chặt chẽ điều kiện và nghĩa vụ kinh doanh. Theo đó, chủ đầu tư khi kinh doanh sàn xây dựng lưu trú hay văn phòng phải gắn liền với quyền sử dụng đất chung, công khai đầy đủ nội dung hợp đồng liên quan đến dự án, đồng thời tuân thủ nghiêm túc nghĩa vụ kê khai thuế, quy định phòng cháy chữa cháy và khai báo tạm trú theo luật định.

Việc hoàn thiện chính sách pháp luật cho phân khúc bất động sản này gắn liền với việc triển khai Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, hạ tầng du lịch phải đi trước một bước với hệ thống cơ sở lưu trú đồng bộ, chất lượng cao.