Khoanh vùng 'sốt đất', giảm thiểu tác động tới nhà đầu tư ngoại

Trước tình trạng cơn sốt đất vẫn còn xảy ra ở một số địa phương, các chuyên gia cũng đã hiến kế để cắt đứt cơn sốt này, một mặt tạo sự ổn định cho thị trường BĐS, mặt khác tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư vào Việt Nam

Theo lãnh đạo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, việc thời gian qua đồng loạt các địa phương tăng giá đất, đặc biệt là các địa phương có mức tăng cao như: Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết… làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Sốt đất do đầu cơ

Thậm chí, sốt đất nền còn gây bất ổn cho thị trường BĐS toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng; ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam.

Đã có rất nhiều cảnh báo của chuyên gia và chính quyền địa phương đưa ra liên quan đến tính chất pháp lý cho vấn đề này. Nhiều tỉnh như Thanh Hóa, Bắc Giang, Quảng Ninh, Phú Quốc... đã vào cuộc, ban hành những văn bản nhằm ngăn chặn những cơn sốt đất ảo.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, việc giá đất nền sốt ở tất cả các địa phương gây khó khăn cho sản xuất, đầu tư và các doanh nghiệp sẽ cân nhắc đầu tư do chi phí giải phóng mặt bằng cao.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu & tư vấn, Savills Hà Nội nhìn nhận, giá đất thường tăng ở các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện. Các khu vực “ăn theo”hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực.

Về vấn đề giá đất có ảnh hưởng đến tình hình đầu tư hay không, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho Thuê Thương mại, Savills Hà Nội bổ sung, hiện tượng tăng giá đất vừa qua có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

“Khi các nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường BĐS tại Việt Nam, họ sẽ mất thời gian để quan sát và đánh giá thực tế, thông qua các hoạt động thẩm định giá cụ thể. Đơn thuần, hoạt động mua đi bán lại các giao dịch không thể đánh giá được con số tăng về giá đất, mà phải dựa trên số liệu giao dịch của các dự án trước đây đang triển khai với giá bán và tốc độ bán xác định.

“Khi triển khai và dự kiến giới thiệu dự án trong tương lai, nhà đầu tư sẽ cân nhắc về nguồn cung của thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu. Bản thân các nhà đầu tư hiện vẫn đang đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng. Đặc biệt là tại Hà Nội, các khu vực xung quanh còn quỹ đất rất lớn vẫn chưa được khai thác. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại có thế mạnh lớn trong việc phát triển quần thể dự án, cung cấp tất cả các dịch vụ tiện ích bên cạnh căn hộ dùng để bán”, bà Minh lý giải.

Kiểm soát chặt điều kiện pháp lý, số hóa hoạt động mua bán

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra sẽ cần được xem xét cẩn thận.

“Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực BĐS mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác”, bà Hằng cho biết.

Cũng theo bà Hằng, trong nỗ lực kiểm soát sốt đất, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng: Thứ nhất, là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước. Thứ hai, đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành BĐS.

Liên quan đến việc kiểm soát giá đất sốt ảo, một số chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường. Đặc biệt, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của môi giới BĐS tự do không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, họ tự ý đẩy giá ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa bên mua và bên bán.

Ở bình diện rộng hơn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills nhận định, thị trường BĐS Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, cần số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia. Khi có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao. Đơn cử như ở Anh, Hồng Kông, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất. Đồng thời, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định và có kinh nghiệm dày dặn.