Làm nhà 1 tỷ đồng để “qua ải” hạn chế tín dụng

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã gửi công văn trình Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục cho phép các tổ chức tín dụng được sử dụng tỷ lệ tối đa 45% của nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019.

Việc hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản có thể diễn ra vào đầu năm 2019.

Xuống mức 40% là chưa cần thiết

Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Theo HoREA, dựa vào diễn biến của thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm thì việc các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn kể từ ngày 1/1/2019 là chưa cần thiết, chưa phù hợp với thực tiễn và cũng chưa đáp ứng được với yêu cầu phát triển ổn định của thị trường. Bởi lẽ, doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn.

HoREA lý giải, ở những nước phát triển thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn tín dụng chủ yếu phục vụ người mua nhà, trong lúc phần lớn người tiêu dùng ở các nước này lựa chọn hình thức thuê nhà.

Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà.

Cũng theo HoREA, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Vì cho đến nay, bên cạnh các quỹ đầu tư tài chính lớn từ nước ngoài thì cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

HoREA cho rằng, thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của thị trường bất động sản do mới chỉ có rất ít doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng việc các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là chưa cần thiết.

Thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường. Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9% chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Tăng trưởng tín dụng bất động sản rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Chính vì những lý do nói trên mà HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính Phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục cho phép các tổ chức tín dụng được sử dụng tỷ lệ tối đa 45% của nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019 thay vì mức 40%.

Doanh nghiệp cần làm gì trong lúc này?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết, các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh.

Chủ tịch Horea đã đưa ra nhiều khuyến nghị dành cho doanh nghiệp.

Cụ thể, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án... Những việc này nhằm đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019.

HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công… để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ từ 1 - 2 phòng ngủ có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Bởi, nhà ở “bình dân” đang là phân khúc chủ đạo của thị trường và có tính thanh khoản cao, bền vững. Các doanh nghiệp cũng cần tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chương trình nhà ở xã hội của thành phố…

Theo HoREA, một trong những giải pháp dành cho doanh nghiệp nếu việc “siết” tín dụng được diễn ra đó chính là tập trung làm nhà ở “bình dân” trên dưới 1 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu cũng khuyến nghị các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh.

Khuyến nghị các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Điều này nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Cuối cùng, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp quan tâm 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp như: an toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật, an toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp, an toàn về mô hình tổ chức và nhân sự, đặc biệt là các nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp.