Nhà đầu tư khóc dòng vì... 'ăn theo' làn sóng đất gần KCN

Năm 2020 và đầu năm 2021, hiện tượng đầu tư bất động sản (BĐS) nhà ở "ăn theo" các khu công nghiệp (KCN) đã khiến thị trường đất nền xung quanh khu vực Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… tăng nhanh chóng dẫn đến hiện tượng "sốt" ảo.

Giá đất ăn theo KCN

Dù đối mặt nhiều khó khăn, thách thức do dịch bệnh gây ra nhưng BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn thu hút được lượng lớn tiền đầu tư. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/8/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 19,12 tỷ USD, trong đó lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3 đạt gần 1,6 tỷ USD. .

Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp Việt Nam khá cao như Bắc Ninh lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%. Ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%...

Một thời "làm mưa, làm gió" trên thị trường BĐS, nay đất nền, đất thổ cư gần KCN đang vào giai đoạn khó khăn nhất. (Ảnh: TL)

Giá thuê đất trung bình tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai và Long An thường cao hơn các tỉnh tại khu vực kinh tế phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Giang hay Bắc Ninh.

Tuy nhiên, hiện nay đang có sự thay đổi hoán vị, khu vực phía Bắc đã thu hút nhiều khoản đầu tư trong 6 tháng đầu năm, với 5 thương vụ đầu tư lớn nhất vào lĩnh vực sản xuất thì có tới 3 thương vụ diễn ra tại miền Bắc và 2 thương vụ tại miền Trung. Một số khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng, là những nơi có tiềm năng phát triển công nghiệp rất lớn.

Thị trường đất thổ cư, đất nền gần các KCN cũng theo đà đó mà tăng giá mạnh mẽ. Trong vòng 2 năm qua, đất ven khu công nghiệp Bắc Ninh đã thiết lập mức giá mới. Tại Từ Sơn, đất tại KCN VSIP đầu năm 2021 đột ngột “phi mã”, giá đất khu giãn dân trước đó tầm 16-18 triệu đồng/m2, khi sốt đất lên 24-25 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Tại phường Đình Bảng và Phù Khê, giá đất trong các KĐT “nhảy múa” chỉ trong 1 tháng tăng gần gấp đôi. Giá trung bình trước đó 18-20 triệu đồng/m2 thì khi sốt tăng 30-35 triệu đồng/m2, có những vị trí hàng trăm triệu đồng/m2.

Tại Bắc Giang, đất nền ven các KCN như Vân Trung, Đình Trám, Song Khê - Nội Hoàng, Quang Châu… là điểm nóng của thị trường, giá dao động khoảng 25 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50 - 70% so với cuối năm 2020.

Tương tự, tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai… mức tăng giá đạt 30-35% trong vòng khoảng 1 năm qua. Nhiều dự án, lô đất cùng kỳ năm ngoái ở Long An chỉ có giá 10-12 triệu đồng/m2 thì nay giá rao bán đã là 15-17 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, đất cũng thiết lập mức giá từ 8-15 triệu đồng/m2 lên mức 11-18 triệu đồng/m2.

Trái đắng cho nhà đầu tư

Mặc dù đầu tư đất nền, đất thổ cư theo như các chuyên gia chia sẻ luôn là sản phẩm “vua”. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh, nhiều KCN thực hiện sản xuất 3 tại chỗ hay “hai cung đường một điểm đến” đã khiến đất nền ven các KCN đang thấm cảnh đìu hiu.

Do đó, sau cơn sốt đất gần các KCN hồi quý I, thì sang giữa quý II, nhiều nhà đầu tư muốn "thoát hàng" và rút chân ra khỏi thị trường. Thực tế, muốn thoát trong thời điểm này là cả một vấn đề vô cùng khó khăn.

Anh Đào Ngọc Chiến, một môi giới tại Từ Sơn (Bắc Ninh) cho hay, hiện một số nhà đầu tư đang muốn thoát hàng gần KCN VSIP, có 3 lô đất trong dự án giãn dân khoảng từ 80-100m2, có giá 3-3,2 tỷ, anh rao bán cả tháng nay vẫn chưa có khách nào chốt. Đất ở khu vực này thường là giới đầu tư từ Hà Nội về, nhưng nay do thực hiện Chỉ thị 16 nên không có khách nào có thể trực tiếp giao dịch được.

Chị Nguyễn Thị Hằng Nga (một nhà đầu tư tại Hà Nội) cho biết, năm 2019 có đầu tư một lô đất tại huyện Phổ Yên (Thái Nguyên), do kỳ vọng sự phát triển của các KCN ở đây. Theo đó, chị đã cầm cố căn nhà ở Hà Nội để vay ngân hàng đầu tư một lô đất khá lớn và xây dãy phòng trọ cho công nhân thuê. Giữa năm 2020 dãy nhà trọ này hoàn thành, nhưng từ đó đến nay, với 15 phòng, công suất lúc thuê cao điểm nhất cũng chỉ được 8 phòng. Nay dịch bệnh dồn dập đến, dãy nhà trọ của chị lại càng... đìu hiu.

Điều mà chị Hằng Nga không tính tới là công nhân tại đây thường là người dân địa phương. Trước đó, họ có thể thuê phòng trong tuần để không phải di chuyển về nhà, nhưng từ khi dịch bệnh lần thứ 4 bùng phát, những người công nhân này hàng ngày đi về nhà, chứ không ở tập trung, dễ lây lan dịch bệnh. Hiện 15 phòng trọ trống trơn, tiền ngân hàng vẫn phải trả cả lãi và gốc hàng tháng khiến chị lao đao.

Anh Đào Ngọc Chiến chia sẻ, đất nền các tỉnh “thủ phủ” của KCN là thị trường tiềm năng. Tuy nhiên, khi xuống tiền vào đây, các nhà đầu tư đừng nên theo phong trào, ào ào "rót" tiền vào. Đơn cử nếu các KCN gần thành phố thì giá đất thổ cư, đất nền sẽ luôn tăng trưởng đều. Nhưng nếu KCN tại các huyện thì việc đầu tư cần phải tính đến yếu tố công nhân tại địa phương họ sẽ không thuê trọ để có thể ra quyết định chính xác.

Trước đó, chia sẻ với VnBusiness, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đã nhìn nhận, đầu tư đất ở gần KCN là kênh an toàn và có lãi. Nhưng ngoài vấn đề pháp lý, thì trường hợp bất khả kháng do thiên tai, dịch bệnh, các nhà đầu tư cũng cần xem xét để xuống tiền vào những lô đất, mảnh đất hợp túi tiền và có khả năng đưa vào sử dụng được ngay.