Sở hữu chung cư có thời hạn: Một hình thức thuê nhà, người dân không mặn mà

Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50-70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.

Đề xuất này đã làm nảy sinh nhiều ý kiến trái chiều. Trong đó, có nhiều ý kiến không đồng tình với đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn. Vì khi căn hộ hết niên hạn, người mua nhà sẽ phải trả nhà, không còn chỗ ở, không được hưởng bất cứ quyền lợi gì. Điều này không phù hợp với chính sách an cư, an sinh của Nhà nước. Nếu sở hữu có thời hạn thì người dân mua nhà chẳng khác nào đi thuê nhà dài hạn.

Đánh giá về vấn đề này, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh- chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng: Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Nhà nước khuyến khích đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê. Nhà ở xã hội, nhà cho thuê đa số cũng là chung cư.

Như vậy, Nhà nước khuyến khích phát triển nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư. Trong Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của mỗi địa phương đều đặt ra mục tiêu đạt một tỷ lệ % nhất định nhà ở là nhà chung cư.

Trong khi đó, dự án Luật Nhà ở sửa đổi lại đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn. Việt Nam là quốc gia có văn hóa Á Đông, coi nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn là một tài sản có giá trị lớn để thừa kế cho con cái. Do vậy, nhu cầu của người dân luôn là nhà ở sở hữu lâu dài.

Giữa 2 mục tiêu, khuyến khích phát triển nhà chung cư và chung cư sở hữu có thời hạn tự mâu thuẫn nhau.

Nhà làm luật phải chọn 1 mục tiêu chính mà Nhà nước mong muốn nhất khi xây dựng chính sách để quyết định trong hoạch định chính sách. Hiện nay, ngoại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, người dân nhìn chung chưa có thói quen ở chung cư.

61 tỉnh, thành còn lại rất khó bán được căn hộ chung cư, trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm. Nếu quyết định chung cư sở hữu có thời hạn, sẽ không thể hình thành thói quen ở chung cư của người dân, khiến người dân càng không mặn mà.

Khi xây dựng chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư, cơ quan soạn thảo cần xem xét mục tiêu cốt lõi của chính sách là gì? Nhà nước có thực sự mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay không? Chính sách mới sẽ tác động thế nào đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại?

Nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư là có thời hạn, chẳng hạn 50 năm, Nhà nước đương nhiên là chủ thể được hưởng lợi bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, chỉnh trang đô thị. Đồng thời, giúp Nhà nước xóa đi làm lại, thu thêm tiền sử dụng đất sau 50 năm.

Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu cực đến chủ đầu tư dự án và người dân mua căn hộ. Cần đánh giá tác động thật kỹ theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

“Tôi kiến nghị không đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi lần này. Nếu áp dụng thì kiến nghị chỉ áp dụng đối với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Mặt khác, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư là chứng nhận kép: Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy việc xây dựng Luật Nhà ở cần đồng bộ với xây dựng Luật Đất đai để bảo đảm đồng bộ về thời hạn sở hữu/sử dụng.

Luật Đất đai quy định giao đất cho chủ đầu tư có thời hạn, người mua nhà ở được sử dụng đất lâu dài. Cần sửa Luật Đất đai cho đồng bộ, để quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chấm dứt cùng thời điểm. Trong đó, nên xem xét căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự và đánh giá tác động thật kỹ để bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư và người dân" - Ông Đỉnh đề nghị.