Bất động sản nửa đầu năm 2025: Dấu hiệu phục hồi và phân hóa rõ nét

Ngày 22/7 tại TP Hồ Chí Minh, Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” với sự tham gia của 500 khách mời, cung cấp dữ liệu mới nhất và phân tích chuyên sâu nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư, người mua nhà và doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác.

Kinh tế ổn định, chính sách hỗ trợ tạo nền cho thị trường hồi phục

Nửa đầu năm 2025, nền kinh tế ghi dấu nhiều chuyển biến tích cực, trong đó, các chính sách tài khóa – tiền tệ như giảm lãi suất, thúc đẩy giải ngân đầu tư công và tháo gỡ pháp lý qua Nghị định 151, Công điện 78 đã giúp khơi thông dòng vốn, tái lập cung – cầu thị trường. Đặc biệt, việc sáp nhập hành chính tại nhiều địa phương đang định hình các cực tăng trưởng mới, như TP Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu, với vai trò liên hoàn: tài chính – công nghiệp – logistics, mở ra kỳ vọng về đại đô thị lớn nhất cả nước.

Sự dịch chuyển hành chính cũng hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ du lịch mới tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Đà Nẵng – Quảng Nam và Khánh Hòa, góp phần củng cố nền tảng phục hồi cho thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025.

Giá bán nhích tăng, phân khúc chung cư dẫn dắt xu hướng

Thị trường quý II/2025 ghi nhận giá bán tiếp tục tăng nhẹ, nhất là tại TP Hồ Chí Minh – nơi quy hoạch đô thị mới và kỳ vọng giãn dân tạo hiệu ứng tích cực. Mức độ quan tâm tăng 6% ở cả TP Hồ Chí Minh cũ và TP Hồ Chí Minh mới, trong khi Hà Nội giảm 16%, phản ánh sự phân hóa khu vực. Phân khúc chung cư vươn lên dẫn đầu mức độ quan tâm với 29%, vượt đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Còn chung cư tại TP Hồ Chí Minh mới tăng tới 11% trong tháng 6/2025 so với tháng 4, cho thấy sức bật từ lực cầu ở thực và nhu cầu đầu tư khai thác.

Khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cho thấy 64% nhận định giao dịch đến từ khách mua để ở, 57% là khách đầu tư cho thuê, trong khi nhà đầu tư “lướt sóng” chỉ chiếm dưới 20% – phản ánh thị trường đang phát triển theo hướng bền vững, tập trung vào dòng tiền ổn định.

Dòng tiền từ miền Bắc vào TP Hồ Chí Minh tăng mạnh, từ 44% (quý II/2024) lên 61% (quý II/2025), một phần do giá chung cư Hà Nội vượt TP Hồ Chí Minh, khiến các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai với mức giá dễ tiếp cận hơn (38–33 triệu/m² so với 61 triệu/m²) trở thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn. Bình Dương ghi nhận mức độ quan tâm tăng 46%, tỷ suất cho thuê đạt 4,1%, cao hơn TP Hồ Chí Minh cũ (2,8%).

Đất nền hạ nhiệt, thị trường bước vào giai đoạn thận trọng

Sau đợt tăng mạnh đầu năm, thị trường đất nền quý II/2025 ghi nhận xu hướng chững lại. Mức độ quan tâm đất nền giảm sâu trong tháng 6: TP Hồ Chí Minh cũ giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Cùng với đó, lượng tin đăng cũng giảm đáng kể tại Hà Nội (-15%) và TP Hồ Chí Minh (-9%), cho thấy tâm lý phòng thủ rõ rệt từ nhà đầu tư trước các thông tin đánh thuế, chi phí nắm giữ gia tăng.

Xét theo vùng trước sáp nhập, miền Bắc tiếp tục giữ đà tăng giá mạnh, với Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), trong khi miền Nam ổn định hơn. Mức giá trung bình tại Bắc Ninh, Hưng Yên đều trên 35 triệu/m²; ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang chỉ khoảng 16 triệu/m². Sự phân hóa này phản ánh rõ chiến lược dòng tiền đang dịch chuyển về khu vực giá còn dư địa tăng trưởng và hạ tầng tốt.

Dữ liệu cho thấy thị trường quý II/2025 đang ở trạng thái “quan sát – chờ đợi”, nhưng với mặt bằng lãi suất thấp, chính sách hỗ trợ pháp lý, cùng xu hướng đầu tư dài hạn, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn trong nửa cuối năm. Trong bối cảnh bất động sản đầu cơ thoái trào, bất động sản phục vụ nhu cầu thực và đầu tư dòng tiền sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong bức tranh thị trường sắp tới.