Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn

Chia sẻ tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho BĐS: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” sáng 24/8, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, khảo sát tại một số tập đoàn BĐS lớn cho thấy cơ cấu vốn hoạt động có 4 loại hình. Đó là, vốn từ tín dụng ngân hàng (khoảng 40%), vốn từ TPDN (khoảng 20%), vốn từ tiền trả trước của khách hàng (khoảng 20%), vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu (khoảng 20%). Các loại hình vốn nói trên có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.

Trong đó, TPDN là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn. Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, TPDN có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.

Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp BĐS.

Những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng 35%/năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ đồng.

Trong đó, 60% dùng cho BĐS, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Với kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho người mua nhà vay là chủ yếu.

“Tuy nhiên, TPDN, nhất là TPDN BĐS đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra thị trường quốc tế”, ông Nghĩa nói.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành TPDN ước gần 200 nghìn tỷ đồng, mà chủ yếu đối tượng phát hành là các ngân hàng (gần 105 nghìn tỷ, tương đương 52,5%). TPDN BĐS ước chỉ khoảng gần 45 nghìn tỷ đồng, tương đương 22,5%.

Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN BĐS khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn (ước khoảng 120 nghìn tỷ đồng TPDN đáo hạn trong năm nay và 360 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2022-2024).

“Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp BĐS có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN. Rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường BĐS nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng”, ông Nghĩa cảnh báo.

Theo ông Nghĩa, vấn đề pháp lý như sửa Luật Đất đai còn cần thời gian, nhưng một số nút thắt khác có thể làm nhanh để tăng nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Cụ thể là cần sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường TPDN đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Các doanh nghiệp BĐS cần chấm dứt tình trạng thổi giá và các cơ quan quản lý thị trường, cơ quan chống hạn chế cạnh tranh cần vào cuộc để đưa giá cả về mặt bằng thực, tạo lòng tin cho nhà đầu tư tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

“Doanh nghiệp BĐS cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành TPDN trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt”, ông Nghĩa khuyến nghị.