Vượt qua dịch Covid-19, bất động sản văn phòng phải 'lựa cơm, gắp mắm'

Thị trường bất động sản văn phòng lại "trăm mưu ngàn kế" vượt khó khăn qua đại dịch

Để đối phó với dịch Covid-19 lần hai, các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi xu hướng thuê văn phòng, thậm chí cắt giảm chi phí. Tuy nhiên, có 3 yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản văn phòng “sống sót” qua đại dịch Covid-19 lần hai.

Tìm cách bơi giữa dòng xoáy

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc phụ trách Cho thuê Văn phòng và Khu công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết trong quý II/2020, giá thuê trung bình của phân khúc hạng A giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái và tỷ lệ trống tăng 9 điểm phần trăm so năm trước, ở mức 11,8%. Giá thuê văn phòng hạng B đi ngang chưa có xu hướng giảm và tỷ lệ trống tăng nhẹ.

Qua đến quý II/2020, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê, trong đó một số doanh nghiệp đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.

Còn ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội chia sẻ, quý II/2020, giá thuê gộp trung bình giảm -1% theo quý và -1% theo năm. Hạng A duy trì ổn định trong khi Hạng B và C ghi nhận sụt giảm, chủ yếu tại các dự án có nhiều diện tích trống. Do các hợp đồng dài hạn đã được ký kết ở các quý trước, công suất thuê trung bình tăng nhẹ 1 điểm % theo quý và 1 điểm % theo năm.

Vị đại diện Savills cho hay, để giảm tỷ lệ trống, chủ nhà đưa ra các hỗ trợ bao gồm điều chỉnh giá thuê, các điều khoản thuê thuận lợi hơn, đàm phán lại các điều khoản thiết yếu. Trong khi các chủ tòa nhà hạng thấp nhanh chóng hành động, các chủ tòa nhà hạng cao xử lý tùy theo từng trường hợp.

Do khoảng thời gian cách ly tương đối ngắn, cùng nhiều hỗ trợ của Chính phủ và chủ nhà, nên có ít hợp đồng thuê bị phá vỡ được ghi nhận.

Còn vị đại diện CBRE cũng nhìn nhận, trong quý II/2020, khi tiến hành giãn cách xã hội trên cả nước, đã xuất hiện sự chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau vượt qua khó khi chủ mặt bằng và khách thuê thống nhất chi trả chậm hay miễn một tháng tiền thuê, giảm phí dịch vụ.

“Trong thời điểm ấy, các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí”, đại diện CBRE nói.

Triển vọng văn phòng chia sẻ

Các chủ cho thuê và khách thuê chưa kịp thoát giữa dòng xoáy lần thứ nhất, bước sang dòng xoáy lần thứ hai, ông Lê Song Ngọc, người đồng sáng lập Cộng đồng Hỗ trợ Doanh nghiệp CSC cho biết, nhiều công ty giảm doanh thu cả 50% hoặc nhiều hơn nữa nên gánh nặng về tiền thuê càng lớn do chi phí mặt bằng văn phòng ảnh hưởng lớn đến chi phí vận hành doanh nghiệp.

Theo ông Ngọc, lần đầu Covid-19 bùng phát, doanh nghiệp có thể thỏa thuận với các chủ đầu tư về tiền thuê do các yếu tố bắt buộc của chính phủ và các hệ lụy liên quan. Trong khi lần này, doanh nghiệp chủ yếu sử dụng câu chuyện giảm doanh thu, lợi nhuận để đòi hỏi thiện chí từ phía cho thuê.

Mô hình văn phòng chia sẻ được chuyên gia nhận định sẽ vượt qua đại dịch Covid-19

 

Một số chuyên gia nhận định, làn sóng Covid-19 lần thứ hai, việc giảm giá thuê thêm nữa thật sự rất khó và nếu có cũng chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Bà Dương Thị Bích Trâm, CEO MKCG, đơn vị đang kinh doanh cho thuê mặt bằng văn phòng cho rằng, việc giảm giá mặt bằng phụ thuộc rất nhiều vào các hình thức đòn bẩy tài chính. Bản chất của bên cho thuê vẫn là doanh nghiệp kinh doanh, chịu nhiều áp lực tài chính.

“Cả hai phía đều khó khăn nên chủ thuê và khách thuê cần thấu hiểu lẫn nhau để cùng nhau vượt qua một khúc cua khó khăn”, bà Trâm nói.

Đồng ý với vấn đề này, đại diện CBRE nhìn nhận với những doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng sở hữu các vị trí đắc địa, giá cho thuê thể hiện giá trị tài sản. Vì thế giảm giá thuê sẽ gây ra nhiều hệ lụy, ngay cả giảm 10 - 20% đã là một con số lớn cần tính toán kỹ càng.

Đứng trước bài toán mặt bằng văn phòng, các chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp đang "tự cứu mình" bằng nhiều cách, phổ biến nhất vẫn là đàm phán với chủ thuê và đưa ra nhiều giải pháp mới. Tuy nhiên so với đợt giãn cách xã hội hồi tháng 4, hiện nay việc đàm phán sẽ khó khăn gấp bội.

Nhận định chung về thị trường văn phòng, giới chuyên gia khẳng định văn phòng chia sẻ sẽ “sống sót” qua mùa dịch và vẫn có triển vọng dài hạn ở Việt Nam bởi 3 yếu tố.

Thứ nhất, là sự phát triển của doanh nghiệp khởi nghiệp. Các doanh nghiệp này chính là khách hàng phổ biến trong ngành văn phòng chia sẻ. Sự phát triển của không gian làm việc chia sẻ tại Việt Nam có mối liên hệ chặt chẽ với sự bùng nổ thế hệ doanh nhân trẻ, các nhà khởi nghiệp, và các cộng đồng đổi mới trong nước.

Thứ hai, là nhu cầu thu hút và giữ chân nhân tài trẻ, những người thích các không gian làm việc trẻ trung, hiện đại, và có tính kết nối cao.

Thứ ba, chính Covid-19 cũng là yếu tố khiến một số doanh nghiệp cân nhắc từ bỏ thuê văn phòng truyền thống dài hạn sang thuê văn phòng chia sẻ để tiết kiệm chi phí cũng như linh động thời gian thuê.