Khôi phục niềm tin của nhà đầu tư bất động sản

Nếu chỉ nhìn vào con số nợ xấu bất động sản khoảng 200.000 tỷ đồng, tương đương xấp xỉ 3% tổng sản phẩm quốc nội GDP, nhiều người có thể cho rằng: thị trường bất động sản có lẽ chưa nguy cấp đến mức Chính phủ phải bỏ ra hàng chục nghìn tỷ đồng để giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường này. Song nếu tính đối với tác động dây chuyền của việc bất động sản tồn đọng tới hàng loạt ngành kinh tế khác, nhất là hệ thống ngân hàng, ngành xây dựng, công nghiệp vật liệu xây dựng, kể cả thị trường chứng khoán và vấn đề việc làm cho người lao động... thì rõ ràng, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không phải chỉ dành cho nhóm ngành bất động sản, và cũng không chỉ đơn thuần là tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

 

Tuy nhiên, có một thực tế không thể phủ nhận, vốn đổ vào thị trường bất động sản thời gian qua quá nóng, đa số lại là vốn vay, khiến trong 20 năm qua, bất động sản đã tăng giá 100 lần. Tiến sĩ Ngô Trí Long - chuyên gia trong lĩnh vực thị trường giá cả - phân tích, giá bất động sản hiện nay không tương xứng với thu nhập của người dân và giá trị sinh lời của bất động sản. Để tránh giá ảo thì nên để thị trường và người mua nhà tự quyết định, không nên can thiệp. Khi người mua nhà đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng chi tiêu của người mua thì khi ấy thị trường bất động sản sẽ trở về giá trị thực.

 

Điều quan trọng trong thời điểm hiện nay là xác định đúng giá trị thực của bất động sản để có thể sử dụng nguồn vốn mà Chính phủ bỏ ra tháo gỡ khó khăn cho thị trường một cách hiệu quả. Theo Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, nhưng 3 yếu tố quan trọng nhất có thể dựa vào. Đó là, so sánh chi phí làm ra bất động sản và tỷ suất lợi nhuận chung của nền kinh tế; so sánh với mức thu nhập, sức mua có khả năng thanh toán của các tầng lớp dân cư; xem xét mức sinh lợi của ngành kinh doanh bất động sản so với mức sinh lợi chung của nền kinh tế và mức sinh lợi của kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường tiền tệ.

 

Tuy nhiên, ngoài 3 yếu tố mà ông Nguyễn Tiến Thỏa đã nêu, theo các doanh nghiệp bất động sản, vẫn còn những chi phí không chính danh đang tác động đến giá bất động sản. Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành cho biết, lãi suất ngân hàng và chi phí hành chính đang là những yếu tố tác động đến giá bất động sản. Một dự án hiệu quả thì lãi suất ngân hàng chiếm khoảng 10 - 15% nhưng thực tế hiện nay theo thống kê chưa đầy đủ thì nhiều dự án lãi suất ngân hàng và chi phí hành chính chiếm tới 50%.

 

Các doanh nghiệp cũng cho biết, một dự án nhà ở thương mại muốn chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội phải làm thủ tục ít nhất 6 tháng. Thời gian làm thủ tục kéo dài đã khiến cho giá thành của dự án bị đội lên khoảng 30%. Do vậy nếu giảm thời gian giải quyết các thủ tục hành chính xuống còn 3 tháng thì giá thành căn hộ có thể giảm thêm nữa. Như vậy, cải cách thủ tục hành chính cũng là một giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản. Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng cho rằng có thể giảm giá bán nhà ở thương mại khoảng 30 - 35% so với mức hiện nay, nếu lãi suất cho vay giảm xuống dưới 10%/năm; thuế thu nhập DN còn 15% và thuế giá trị gia tăng còn 5%.