Bất động sản Việt Nam 2019 - 2020: Thanh lọc qua khúc cua để lành mạnh hơn

Đây là nhận định tổng quan của các diễn giả tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp với Kênh truyền hình Kinh tế Tài chính VITV tổ chức sáng 27/11 tại Hà Nội.

Ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thời gian qua cộng đồng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã chủ động vươn lên, qua đó đóng góp vào những thay đổi tích cực về diện mạo đô thị, về khả năng đáp ứng nguồn cung nhà ở cho người dân, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng du lịch - dịch vụ thương mại - văn phòng - hạ tầng khu công nghiệp... Về giá trị tuyệt đối, giá trị gia tăng của thị trường bất động sản tạo nên khoảng 26 - 27 tỷ USD, chiếm 8 - 10% GDP. Việc phát triển nhà ở hằng năm còn tạo ra quỹ nhà ở rộng lớn, tạo an sinh về nhà ở.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng bày tỏ mong muốn qua diễn đàn này, VNREA sẽ tập hợp các kiến nghị của giới chuyên gia, nhà kinh tế cũng như cộng đồng DN để tháo gỡ những vấn đề cụ thể và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Bộ Xây dựng cam kết sẽ tạo mọi điều kiện thuận lợi và công bằng nhất để cộng đồng doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch, bền vững đáp ứng tốt các yêu cầu của thị trường.

Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biển động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác", ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh.

Theo xu hướng của nền kinh tế và như dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản đã và sẽ gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút. Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý III/2019, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm, nhất là Hà Nội, và TP.HCM.

Trong phần tọa đàm về tổng quan thị trường, các diễn giả đều đồng tình với đánh giá trên của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. PGS.TS. Trần Đình Thiên nhận định, thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tốt. Đối với những thị trường có tính đầu tư cao như thị trường bất động sản thì việc kinh tế vĩ mô có ổn định hay không là rất quan trọng. Nhìn vào tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua phát triển ổn định và có hướng phát triển lành mạnh. Theo đó, từ năm 2015 đến nay, mỗi năm các chỉ số từ lượng cung sản phẩm ra thị trường cũng như lượng giao dịch đều tăng trưởng, bình quân tăng 10 - 15%. Đột biến 2018 tăng trên 20%. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường cũng rất cao, đặc biệt ở các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn duy trì ở ngưỡng trên 60 - 70%, đây là tỷ lệ hấp thụ tốt mà các dự án bất động sản đều mong muốn.

Trong 2019 thị trường có sụt giảm về một số chỉ tiêu. Nhưng tỷ lệ hấp thụ lại tăng mạnh vì lượng cung không giảm so với các năm khác nhưng nhu cầu giao dịch vẫn tăng, cho nên ngay sau quý III/2019 ghi nhận tại TP.HCM lượng hấp thụ lên tới 95%. Đây là lực cầu rất tốt trên thị trường, nhu cầu mua rất cao.

Cũng với cái nhìn lạc quan nhưng từ góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam đánh giá, trong 2 - 3 năm qua thị trường bất động sản Việt Nam có những dấu hiệu tích cực.

"Chúng ta đang qua khúc cua để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho giai đoạn tiếp theo. Dù hiện tại, nguồn cung có giảm nhưng cầu vẫn rất đáng kể", ông Lâm nói.

Thị trường hiện nay đang có những diễn biến rất lạc quan. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước rất mạnh mẽ và sòng phẳng so với doanh nghiệp nước ngòai, cả về chất lượng sản phẩm, quy mô.. đều tốt hơn. Thị trường hiện đang có diễn biến tích cực, chúng ta đang chuẩn bị cho bước tiến dài hạn.

Đồng tình với đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO nói rõ thêm rằng, những năm qua thị trường ổn định và năm 2019 đã tăng trưởng so với năm trước. Sự đóng góp của bất động sản cho GDP liên tục tăng. Cả năm 2019 về tổng quan thị trường 6 tháng đầu năm vẫn phát triển tốt, chỉ từ quý III thị trường có chững lại.

"Về thể chế, tôi cho rằng đã ngày càng hoàn thiện mặc dù còn nhiều khó khăn, tuy nhiên đã tốt hơn, minh bạch hơn, ổn định, bền vững hơn", ông Bình nhìn nhận.

Cũng trên góc độ doanh nghiệp, ông Trương Anh tú, Giám đốc khối kinh doanh – tiếp thị và dịch vụ khách hàng, Phúc Khang Corporation chia sẻ, những vấn đề về pháp lý khiến thị trường chậm lại như mọi người đã nói rất nhiều cũng chính là một yếu tố tích cực, là cơ hội để chúng ta cùng nhìn nhận lại thị trường. Các doanh nghiệp cũng cần nhân cơ hội này để đánh giá lại hành vi của mình trong các chiến lược phát triển.

Với câu hỏi từ khách mời rằng có gì khác biệt về sự giảm tốc của thị trường bất động sản năm 2012 - 2013 và giai đoạn hiện nay, ông Trương Anh tú, cho biết, khác biệt giữa 2 thời kỳ là câu chuyện của yếu tố tâm lý và niềm tin. Giai đoạn năm 2012 – 2013 là giảm tốc về yếu tố niềm tin là rất lớn, còn nguồn cung thời đó rất lớn. Trong khi đó, giai đoạn hiện nay là giảm nguồn cung, nhưng chỉ một vài phân khúc, song niềm tin của khách hàng vẫn còn.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản năm 2020, ông Trần Đình Thiên nói: Chúng ta đều hiểu rằng, thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tốt. Đối với những thị trường có tính đầu tư cao như thị trường bất động sản thì việc kinh tế vỹ mô có ổn định hay không là rất quan trọng. Nhìn vào tình hình kinh tế vỹ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều vấn đề. Điều này cũng tạo nên sự hấp dẫn với thế giới. Từ đó có thể thấy những triển vọng lớn trong năm 2020.

Cùng chung nhận định, ông Trương Anh Tú cho biết, thị trường bất động sản 2020 về sau sẽ rất bền vững, tốt, tích cực. Niềm tin của thị trường hiện nay đã có khi trên 50% là câu chuyện thương hiệu của chủ đầu tư, chỉ cần tháo gỡ được nút thắt pháp lý.

"Thực tế ta thấy sức mua của thị trường rất lớn, dư địa thị trường rất lớn. Với những yêu tố này, tôi tin lượng cung thời gian tới sẽ tích cực và ổn định. Như Phúc Khang chúng tôi phát triển CTX. Chỉ cần chúng ta đi đúng vào lối đi riêng của thị trường, tạo xu hướng mới thì sẽ nhận được những phản hồi rất tốt từ thị trường", ông Tú đánh giá.

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, năm 2020 nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống. Nhưng phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định, hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh.

Năm 2020 sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh.

Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở. Trong đó có các vấn đề về nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại 1. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu.

"Năm nay nguồn cung sản phẩm ít là do nhiều dự án phải tạm dừng để điều chỉnh. Cơ quan chúng tôi cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án nộp để xin điều chỉnh cơ cấu, thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở, số lượng có thể lên tới vài nghìn căn. Đầu năm 2020, bất động sản du lịch phát triển và sẽ thêm phát triển. Đã bắt đầu có một số tỉnh có cơ hội phát triển, các hội nghị chuyên về bất động sản và du lịch đã được tổ chức và cũng đã nhờ cơ quan Nhà nước tham gia. Các tỉnh đang bắt đầu nhận ra cơ hội và điều chỉnh", ông Khởi cho biết thêm.

Với cái nhìn lạc quan hơn, ông Đoàn Văn Bình dự đoán, các phân khúc đều còn dư địa lớn. Chúng ta có 100 triệu dân, dân số trẻ; độ tuổi từ 15 trở lên có đến 55 triệu người, có 26 triệu hộ gia đình. Tầng lớp trung lưu có 30 triệu dân, dự kiến tăng lên 40 triệu vào năm 2025. Sức mua và nhu cầu nhà ở rất lớn, các phân khúc đều có cơ hội. Thu nhập của người dân ngày càng cao, nên nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng tăng trong những năm tới.