Doanh nghiệp hơn 40 ngày tuổi Đỗ Gia Capital trúng đấu giá: Có phù hợp quy định pháp luật?

Dự án Khu đô thị tại khu 10B, phường Quang Hanh, TP Cẩm Phả được UBND tỉnh Quảng Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3787/QĐ-UBND ngày 29/10/2021; đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và được UBND tỉnh Quảng Ninh công nhận kết quả trúng đấu giá tại Quyết định số 4720/QĐ-UBND ngày 30/12/2021.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về các trường hợp, loại hình dự án phải giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Không quy định trình tự, thủ tục đấu giá mà dẫn chiếu áp dụng theo Luật đấu giá tài sản (Luật Đất đai là “luật nội dung”, Luật đấu giá tài sản là “luật hình thức”).

Tại thời điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu đô thị tại khu 10B, Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định: “Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Điều kiện đăng ký tham gia đấu giá được quy định tại Điều 38 Luật đấu giá tài sản, trong đó chỉ quy định điều kiện chung đối với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá là phải nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và phải nộp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Điều 38 Luật đấu giá tài sản cũng có quy định mang tính “dự phòng”: “Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó”.

Như vậy về nguyên tắc với các loại tài sản đặc thù thì luật chuyên ngành quy định về tài sản đó có thể đưa ra các quy định riêng với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, thời điểm này Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật lại không đặt ra quy định riêng với cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp.

Mặc dù Thông tư liên tịch 14 có quy định việc lập, phê duyệt phương án đấu giá gồm nhiều nội dung, trong đó có “Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá” nhưng trên thực tế phương án đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn này thường không có quy định về điều kiện năng lực với doanh nghiệp tham gia đấu giá để làm chủ đầu tư dự án.

Lý do quan trọng là bởi quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật đấu giá tài sản: “Ngoài các điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quy định tại luật này và pháp luật có liên quan, người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá”. Do Luật đấu giá tài sản không đặt ra điều kiện, trong khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật cũng không nêu các điều kiện đặc thù nên không có cơ sở để nêu thêm điều kiện năng lực với doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Công ty TNHH Đỗ Gia Capital được thành lập vào ngày 18/11/2021, là Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên. Theo quy định tại Điều 46 Luật Doanh nghiệp năm 2020: “Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp”. Như vậy, Công ty Đỗ Gia Capital có tư cách pháp nhân ngay tại thời điểm đăng ký thành lập và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Việc doanh nghiệp mới thành lập hơn 40 ngày tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và trúng đấu giá là phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm năm 2021.

Quy định của pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất có sự “lệch pha” giữa hình thức đấu thầu dự án (kiểm soát rất chặt chẽ về năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm của doanh nghiệp tham gia đấu thầu) với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (không có cơ chế kiểm soát năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm của doanh nghiệp tham gia đấu giá). Đây là một tồn tại, có thể coi là “kẽ hở” của hệ thống pháp luật khi đấu giá quyền sử dụng đất hầu như chỉ xét trên tiêu chí tài chính (đơn vị nào trả giá cao nhất thì trúng đấu giá mà không quan tâm đến năng lực của doanh nghiệp liệu có đủ để triển khai dự án bảo đảm chất lượng, tiến độ).

Vụ đấu giá các lô “đất vàng” tại Thủ Thiêm (cũng diễn ra vào cuối năm 2021) đã chỉ ra “kẽ hở” của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất như trên. Hiện nay, vấn đề đã được khắc phục sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP; bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.

Theo đó, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ, nếu đấu giá để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét cũng bổ sung quy định chặt chẽ đối với tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục “khoảng trống pháp luật của Luật Đất đai hiện hành.

“Theo hồ sơ pháp lý tôi được tiếp cận thì dự án Khu đô thị tại khu 10B, phường Quang Hanh, TP Cẩm Phả được UBND tỉnh Quảng Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư. Quan sát hình ảnh dự án và trích dẫn lời đại diện Ban Quản lý vịnh Hạ Long thì vị trí thực hiện dự án nằm trong vùng đệm của vịnh Hạ Long. Dự án có 3,88ha nằm trong vùng đệm, khu vực bảo vệ 2 của Di sản vịnh Hạ Long.

Như vậy theo thông tin báo chí và hình ảnh tại hiện trường thì dự án có một phần diện tích thuộc phạm vi bảo vệ của di tích quốc gia (Vịnh Hạ Long)”, ông Đỉnh cho biết.

Vấn đề pháp lý được đặt ra là liệu dự án có được chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng thẩm quyền tại Luật Đầu tư năm 2020 không? Cụ thể, Quyết định số 3787/QĐ-UBND ngày 29/10/2021 của UBND tỉnh (là căn cứ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất) có phù hợp với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án quy định tại điểm g khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư năm 2020 không?

Cần nhấn mạnh rằng nếu thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền… tại Luật Đầu tư năm 2020, nếu dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Bộ Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan chủ trì thẩm định sẽ tổ chức lấy ý kiến của các Bộ, ngành. Tại bước này, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch phải có ý kiến về tác động của dự án đến di sản Vịnh Hạ Long để Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Thủ tướng trước khi ký chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nếu dự án không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thì sẽ không thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư và cũng không thể triển khai thi công.

“Như vậy trách nhiệm (nếu có) ở đây là của cơ quan Nhà nước, không phải của nhà đầu tư. Nhà đầu tư tham gia đấu giá theo hồ sơ mời đấu giá của cơ quan Nhà nước. Trách nhiệm kiểm soát, tuân thủ pháp luật trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất/cho thuê đất… thuộc về cơ quan Nhà nước”, ông Đỉnh nhấn mạnh.