Hàng nghìn hộ dân TP.HCM bị 'treo' quyền tách thửa vì vướng quy định

Trong buổi tọa đàm "Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới" diễn ra mới đây, đại diện các doanh nghiệp bất động sản và lãnh đạo một số quận, huyện đã kiến nghị UBND TP.HCM sớm tháo gỡ vướng mắc tại Quyết định 60 về tách thửa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá Quyết định 60 đã góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép.

Tuy nhiên, Quyết định này vẫn còn nhiều điểm chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp, như quy định không cho tách thửa "đất ở xây dựng mới", "đất sử dụng hỗn hợp" đã làm "ách tắc" hoạt động tách thửa đất trên địa bàn thành phố, đặc biệt là các quận, huyện ngoại thành, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân có nhu cầu thật trong thời gian qua.

Chủ tịch Hiệp hội HoREA nhận thấy, vấn đề lớn nhất tại Quyết định 60 là cụm từ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại khoản 1.a điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo Luật Đất đai và cũng không phù hợp với quy định theo Luật Xây dựng, luật Quy hoạch đô thị.

“Do đó, cần bỏ 2 cụm từ này. Đồng thời, UBND thành phố cần xem xét sửa đổi, bổ sung điều 4, điều 5 theo hướng quy định rõ “các trường hợp không được tách thửa”, “các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa”, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất. Tỷ lệ mật độ xây dựng cũng cần phải được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế”, ông Châu góp ý.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hàng chục ngàn ha đất chưa được tách thửa vì vướng Quyết định 60.

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, hiện thành phố có gần 14.000ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập thẩm định và phê duyệt từ 2013. Diện tích này bị "vướng" vì nằm trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60, điều này đã khiến hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

Trước đó, ông Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM đã có công văn yêu cầu điều chỉnh hoặc xóa quy hoạch những khu vực quy hoạch thực hiện không khả thi để trả lại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân liên quan đến Quyết định 60. Tuy nhiên, mọi việc đến nay vẫn chưa có chuyển biến mới.

Chia sẻ về tình trạng bất cập trên địa bàn, ông Nguyễn Văn Tài - Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, cho biết trên địa bàn huyện hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp bị "vướng" trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60 nên chưa được tách thửa.

Ngoài ra, quy hoạch đất ở của Bình Chánh chỉ chiếm 25%, tương đương khoảng 6.500 ha/25.000 ha đất tự nhiên của huyện. Tỉ lệ rất thấp trong khi tốc tộ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương trên 30.000 người/năm, không đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Những bất hợp lý trong Quyết định 60 cho đến nay vẫn chưa được tháo gỡ, người dân có đất vẫn mòn mỏi chờ hướng dẫn.

Do đó, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh kiến nghị thành phố xem xét với nhóm 1 là đất ở đã được công nhận, nếu có quy hoạch là đất xây dựng mới và hỗn hợp nhưng vẫn bảo đảm hạ tầng kỹ thuật thì cho tách thửa. Còn nhà xây dựng trước 1980, người dân được công nhận là đất ở, nếu có nhu cầu tách thửa với diện tích tối thiểu theo quy định nên được xem xét cho phép. Với đất có chuyển mục đích và được công nhận thì cho tách thửa, điều này phù hợp theo Luật Đất đai.

Riêng với nhóm 2 là đất chưa được công nhận nhưng phù hợp quy hoạch sử dụng đất mà sau 3 năm chưa thực hiện thu hồi đất thì xem xét chuyển mục đích và cho tách thửa, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật đảm bảo các điều kiện dân sinh.

Ông Huỳnh Trịnh Phong - Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, cho rằng Quyết định 60 ra đời và quan điểm của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM xuyên suốt là không hạn chế nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở.

Tuy nhiên, quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Đất dân cư xây dựng mới nhằm để cho các nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể có thể thấy được và phân kỳ đầu tư thực hiện chứ không phải hạn chế quyền lợi của người dân. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý.

Ông Dư Huy Quang - Trưởng phòng quản lý đất - Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết thành phố đã nhiều lần đốc thúc cơ sở báo cáo vướng mắc gặp phải trên thực tế để điều chỉnh quy định tách thửa theo Quyết định 60.Dự kiến trong tháng 10 sẽ gửi cho các đơn vị để lấy ý kiến đóng góp. Sau đó sẽ trình UBND thành phố để điều chỉnh trong thời gian sớm nhất.