HoREA kiến nghị loạt giải pháp gỡ vướng cho quỹ đất hỗn hợp

Theo HoREA, từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến tháng 08/2018, thành phố có 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, chỉ có 44 dự án có 100% đất ở (nhưng thực chất, theo Báo cáo của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên Môi trường thì 44 dự án này cũng có nguồn gốc đất hỗn hợp, nhưng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2005 nên đã được công nhận là đất ở).

Còn lại 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp thì mặc dù đã thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để có cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, dẫn đến dự án bị “ách tắc, đứng hình”,doanh nghiệp lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn.

Trong Hội nghị tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản (BĐS) được tổ chức vào ngày 25/9/2019, HoREA cũng cho biết quy định chỉ có 100% đất ở thì mới được chỉ định “Chủ đầu tư dự án” nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Đứng trước thực trạng này, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh HoREA đề xuất loạt giải pháp giải quyết những khúc mắc về vấn đề quỹ đất hỗn hợp cho cả trung ương lẫn lãnh đạo thành phố.

Đối với những vấn đề thuộc thành phố Hồ Chí Minh, HoREA đưa ra 5 bước. Theo đó, bước 1 là lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, đề nghị Sở kế hoạch đầu tư thành lập Tổ chuyên gia xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư. Bước 2 là Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Bước thứ 3 là lập thủ tục giao đất, chuyển nhượng đất.

Hai bước cuối cùng là lập thủ tục công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện và lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải chỉ đất ở), giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện. Hai bước cuối này đều phải dựa trên các căn cứ là những điều trong các bộ luật Nhà ở, quy hoạch, xây dựng…

Ngoài kiến nghị 5 bước nêu trên, HoREA tiếp tục đề xuất các phương án liên quan đến các quỹ đất hỗn hợp mà thuộc quản lý của Nhà nước.

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định. Kiến nghị cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô", các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Phương án 3: Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

Liên quan đến vấn đề giải quyết vướng mắc doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, Hiệp hội đề nghị lãnh đạo TP.HCM sớm có chủ trương thoái vốn nhà nước, ưu tiên các công ty cổ phần có vốn nhà nước thấp theo hình thức đấu giá công khai phần vốn nhà nước trên sàn chứng khoán để đảm bảo sát giá thị trường, không làm thất thoát tài sản của Nhà nước.

HoREA cũng đã chỉ ra những vướng mắc, xung đột, thiếu thống nhất trong các quy phạm pháp luật liên quan đến quỹ đất hỗn hợp. Cụ thể đó là những khái niệm trong các điều luật, như“chủ đầu tư” và “nhà đầu tư”; “đất” và “đất ở”. Việc trùng lặp giữa 4 khái niệm nêu trên gây ra tình trạng ách tắc, không cấp giấy phép, đóng băng các dự án…., đặc biệt là những dự án nhà ở liên quan đến các quỹ đất hỗn hợp.

Để giải quyết triệt để vấn đề này, trước mắt Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minhđề nghị Ủy ban nhân dân thành phố sớm báo cáo Chính phủ giải quyết vướng mắc đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở, có xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý, để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, theo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017.