Phát triển bất động sản vừa túi tiền, cơ hội đáp ứng nhu cầu nhà cho đa số người dân

VARS cho rằng, phát triển nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình. Từ đó, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn bộ thị trường.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành nhu cầu thực.

Trước bối cảnh đó, VARS cho rằng, cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Thế nào là nhà ở vừa túi tiền? Theo VARS, giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Thực tế hiện nay, rất khó để có phát triển được các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên, đặc biệt là tại các đô thị có nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không thể. VARS tin rằng, nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực, các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

VARS khuyến nghị, Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này.

Cụ thể là các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ. Tiền thuế này có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự.

Đồng thời, cần hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội. Tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi mua nhà thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang ven đô là tất yếu.

Việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra.