Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới?

Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Đứng tại thời điểm cuối năm 2023 nhìn lại, thị trường nhìn chung đang có những chuyển biến theo hướng tích cực tuy nhiên các thách thức vẫn hiện hữu.

Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã vào cuộc tích cực và liên tục để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Bên cạnh một loạt nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật nhà ở.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2023 là dự án luật lớn cần được xem xét kỹ càng, bảo đảm chất lượng trước khi được thông qua vào thời gian sắp tới. Số lượng dự án mới, nguồn cung mới có sự cải thiện nhưng không nhiều, tình trạng nguồn cung hạn chế vẫn duy trì.

Nửa cuối năm 2023, thị trường ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng, có diện tích hợp lý. Giá nhà ở neo ở mức cao cũng là vấn đề ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Hơn nữa, quan ngại pháp lý dự án không thể hoàn thành khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cũng là một trong những yếu tố tác động đến lượng giao dịch.

Xuyên suốt năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải cấu trúc quyết liệt danh mục dự án, cải thiện giải quyết khó khăn về dòng tiền, giảm tải áp lực thanh lọc thị trường. Việc cấu trúc này thường không thể nhanh, cần thời gian để thực hiện.

“Bước vào năm 2024, thị trường còn nhiều thách thức cần phải tiếp tục giải quyết trước khi có sự phục hồi rõ nét. Năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực ngay từ đầu năm.

Nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm nay. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc”, bà Hằng dự báo.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, thị trường cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu. Cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu.

Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được sẽ thu hút được lượng cầu mua. Chính phủ đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác.

Cụ thể là hợp tác đầu tư, cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tốt trong tất cả các khâu.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản hiện đang chờ đợi sự phê duyệt các khung pháp lý quan trọng. Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn rất lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Tính phức tạp về quyền sở hữu pháp lý đối với bất động sản nhà ở tại Việt Nam đặt ra những hạn chế đối với sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân nước ngoài vào phân khúc trung cấp đến cao cấp. Quỹ đất ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh hay Hà Nội gần như đã cạn.

Vừa qua, Chính phủ đã thúc đẩy đầu tư công vào các dự án đô thị và cơ sở hạ tầng tại các thành phố vệ tinh xung quanh TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Nhờ đó, nhà đầu tư trong nước đã có thể tham gia vào những dự án quy mô lớn hơn trước kia.

“Nhà đầu tư sở hữu quỹ đất lớn ở các thành phố vệ tinh đã sẵn sàng triển khai, đặc biệt là vào năm 2024. Các nhà đầu tư được hưởng lợi từ chính sách tiền tệ, lãi suất dễ tiếp cận và dư địa mở rộng cho tăng trưởng kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, họ vẫn chờ chính sách pháp lý thông thoáng, nhằm thúc đẩy phát triển và cung cấp các sản phẩm phục vụ nhu cầu xã hội”, ông Khương cho biết.