Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Bỏ khung giá đất có ảnh hưởng thị trường bất động sản?

Hiện, Bộ TN&MTđang chủ trì soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là văn bản luật quan trọng, tác động rất lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta.

Trong lần sửa đổi này, Dự thảo tập trung sửa đổi, bổ sung các quy định đang chồng chéo, mâu thuẫn với các quy định pháp luật liên quan đến đất đai; thay đổi cơ chế quản lý đất đai (chuyển dịch sang công cụ kinh tế), cải cách thủ tục hành chính… và nhiều quy định quan trọng khác. Các quy định tại Dự thảo dự báo sẽ tác động lớn tới cộng đồng doanh nghiệp.

Theo Bộ TN&MT, một trong những điểm mới quan trọng của dự thảo này là bỏ khung giá đất, đồng thời hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường bảo đảm công khai, minh bạch, gắn với giám sát của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Bình luận về điểm mới này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý về đất đai cho biết: Việc cơ quan soạn thảo bỏ khung giá đất là theo đúng Nghị quyết 18 về "tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" vừa được Ban Chấp hành Trung ương ban hành.

Nhiều người đánh giá cao vấn đề bỏ khung giá đất và lâu nay chúng ta coi nó như là "thần thánh", là chính sách này rất quan trọng trong Luật Đất đai.

"Tuy nhiên, theo tôi việc bỏ khung giá đất này là điều đương nhiên phải làm vì khung giá đất tồn tại từ năm 1993 trong Luật Đất đai với việc lần đầu tiên thừa nhận đất đai có giá", chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Luật Đất đai năm 1987 cấm phát canh thu tô và chuyển nhượng đất dưới mọi hình thức. Đến Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên thừa nhận các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng của người dân và lần đầu tiên thừa nhận đất đai có giá. Đây cũng là lần đầu tiên chúng ta quy định rằng hệ thống giá đất gồm khung giá đất và bảng giá đất.

Khung giá đất của Trung ương và do Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Còn bảng giá đất là của địa phương các tỉnh và ban hành theo khung giá đất của Trung ương.

Việc đưa ra khung giá đất đó đúng ở thời điểm Việt Nam đang chuyển giao từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường, cần sự quản lý xuyên suốt của Trung ương thì khung giá đất cần thiết.

"Dù vậy, đến thời điểm hiện nay chúng ta đang đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị trường, nếu bảng giá đất của địa phương phụ thuộc vào khung giá đất của Trung ương sẽ dẫn đến sự chậm trễ. Điều này đã có rất nhiều ý kiến. Việc bỏ khung giá đất là điều đương nhiên phải làm, không có gì là quá mới mẻ hay làm ảnh hưởng quá nhiều đến thị trường bất động sản và người dân. Bởi vì vẫn còn bảng giá đất. Bảng giá đất là sự khống chế giá vẫn do Nhà nước ban hành, chỉ khác là không phụ thuộc vào khung giá đất của Trung ương", ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Cũng theo ý kiến chuyên gia, đối với vấn đề giá đất hiện nay, điều quan trọng nhất là phải đổi mới phương pháp tính giá đất để khung giá đất sát giá thị trường. Như Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà từng nói, nếu làm tốt khung giá đất thì không phải lo đấu giá, đấu thầu. Bởi đấu giá, đấu thầu phát sinh nhiều thủ tục. Nếu giá đất sát với giá thị trường, làm tốt giá đất cụ thể thì đấu giá, đấu thầu trở thành thừa.

Hiện có 5 phương pháp tính giá đất. Một là phương pháp theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. 4 phương pháp tiếp theo là tính giá đất cụ thể, gồm phương pháp thặng dư, thu nhập, chiết trừ và so sánh. Các phương pháp đó nếu có hệ thống tư duy quản lý đất đai tốt cùng nguồn thông tin sát thì phương pháp tính giá đất sẽ được cải thiện, giá đất sát với giá thị trường. Khi đó không phải lo ngại việc phải đấu giá, đấu thầu mới có giá đất sát với giá thị trường.

Chuyên gia bày tỏ mong muốn Luật Đất đai mới sẽ đi vào thực chất về khung giá đất. Nếu giá đất sát với giá thị trường rồi thì không còn chuyện "thổi giá" đất nữa. Nhưng để có giá đất theo giá thị trường, cần có hệ thống quản lý đất đai tốt. Cơ quan quản lý Nhà nước làm mọi cách để kênh thông tin công khai, minh bạch nhất có thể, tránh việc mua bán nhà, đất hai giá. Nếu làm tốt vấn đề này cùng các chế tài đủ mạnh, công tác định giá bất động sản sẽ đi vào thực chất hơn.