Luật Đất đai 2024: Những nội dung doanh nghiệp cần biết

Chia sẻ tại hội thảo “Luật Đất đai 2024: Những nội dung quan trọng doanh nghiệp cần biết” ngày 21/3, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh, Luật Đất đai là một trong những đạo luật lớn, quan trọng, tác động sâu rộng tới đời sống kinh tế - xã hội. Luật đặc biệt ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta.

Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá, quan trọng, có rất nhiều nội dung nổi bật liên quan rất chặt chẽ tới các doanh nghiệp. Đó là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; đăng ký đất đai; cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai…

Liên quan tới Luật Đất đai 2024, tại kỳ họp trước đó Quốc hội đã thông qua các Luật sửa đổi, bổ sung về kinh doanh bất động sản, nhà ở. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới các doanh nghiệp, vì thị trường bất động sản là đặc biệt quan trọng trong mỗi nền kinh tế.

“Cùng với Luật Đất đai 2024, Quốc hội đã thông qua các luật sửa đổi, bổ sung về kinh doanh bất động sản, nhà ở. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới các doanh nghiệp, vì thị trường bất động sản đặc biệt quan trọng trong mỗi nền kinh tế.

Các đạo luật này được ban hành giúp giải quyết các vấn đề còn chưa thống nhất giữa hai luật này với pháp luật về đầu tư, giúp khai thông nguồn lực đầu tư, triển khai dự án đầu tư thuận lợi hơn”, ông Phòng nói.

Tại hội nghị, ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội và các nhà hoạch định chính sách đã trao đổi, giải đáp những nội dung quan trọng về các sửa đổi lớn của Luật Đất đai 2024. Nhiều chủ đề nóng tác động tới doanh nghiệp như tài chính đất đai, giải phóng mặt bằng và các đạo luật liên quan chặt chẽ như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… cũng đã được trao đổi tại hội nghị.

Theo đó, các chuyên gia nhấn mạnh về những vấn đề chế định, định giá đất theo nguyên tắc thị trường và những tác động tới doanh nghiệp. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần.

Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định. Bảng giá đất hằng năm sẽ được dùng để tính tiền sử dụng đất (SDĐ) khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ, hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính thuế SDĐ; tính thuế thu nhập khi chuyển quyền SDĐ…

Đối với giá đất cụ thể sẽ áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hay tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Cả 4 phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất hằng năm do HĐND tỉnh công bố (Điều 158 Luật Đất đai 2024).

Đáng chú ý, điểm mới của Luật Đất đai 2024 là thu hồi đất, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định rõ 32 trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại…

Quy định thu hồi đất được thiết kế thành 32 khoản, cụ thể hóa các công trình theo từng lĩnh vực được ưu đãi, khuyến khích phát triển tương ứng với các pháp luật chuyên ngành. Bao gồm thu hồi đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải rắn, năng lượng, chiếu sáng công cộng, khu phi thuế quan trong khu kinh tế.

Việc thu hồi đất đã cụ thể hơn trước đây, trong đó Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý.

Điều này cũng góp phần giảm các tình huống tranh chấp, kiện tụng. Giai đoạn trước, một số quy định về thu hồi đất chưa sát thực tế cũng góp phần đẩy dự án của doanh nghiệp vào ách tắc.

Đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai 2024 quy định, chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Điều này cho thấy, thu hồi đất chỉ đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.