Nghiên cứu, áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà khẳng định, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được tổ chức lấy ý kiến nhân dân là sản phẩm tập hợp trí tuệ của hệ thống chính trị, trong đó có sự tham gia rất tích cực của người dân và cộng đồng DN.

Gợi mở những nội dung trọng tâm cần bàn thảo, Phó Thủ tướng cho biết, mọi DN, không phân biệt quy mô, loại hình, đều cần tiếp cận đất đai, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

"Vậy dự thảo luật đã tạo điều kiện thuận lợi để tất cả DN có thể tiếp cận đất đai công bằng, sử dụng, khai thác hiệu quả đến đâu, nhất là đối với DN vừa và nhỏ?", Phó Thủ tướng nêu vấn đề.

Đối với các DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, một số chính sách cần lấy ý kiến cụ thể như phương thức tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; các hình thức tiếp cận đất, và phải bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, minh bạch… Những nội dung này cần nghiên cứu rất kỹ trong từng trường hợp để không mang tính hình thức, có chế tài, chế định cụ thể, triển khai rõ ràng, minh bạch, tránh hệ lụy, rủi ro cho DN.

Dưới góc nhìn DN, góp ý cho dự thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) đề cập tới 2 vấn đề búc xúc và nóng nhất: Đền bù giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giá đất.

"Về đền bù giải phóng mặt bằng, chúng tôi có 1 dự án 8 năm không thể giải phóng xong mặt bằng để triển khai dự án. Nguyên nhân của tình trạng này là do luật chưa phân định rõ đền bù hoa màu đối với đất nông nghiệp khác với đền bù đất thương mại dịch vụ", ông Nguyễn Quốc Hiệp phản ánh.

Theo kế hoạch, Luật Đất đai sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2024. Như vậy, những dự án đã bị kéo dài từ trước, dù đã có quy định về điều kiện chuyển tiếp nhưng các DN đề nghị phải làm rõ những dự án nào đã có phương án đền bù giải phóng mặt bằng thì phải được thực hiện nghiêm chỉnh và giữ đúng phương án đó, tránh tình trạng khiếu kiện sau này.

"Trong phần thu hồi đất và tự thỏa thuận, tôi cho rằng, theo kinh nghiệm của các DN làm bất động sản, nếu như để DN tự thoả thuận trong thu hồi đất thì tất cả các DN bất động sản sẽ "đầu hàng". DN không làm được bởi vì không tự thoả thuận được với người dân. Nếu như thoả thuận 1 miếng đất dịch vụ nhỏ khoảng 3-5 người thì có thể làm được nhưng lên hàng trăm, hàng nghìn người thì mỗi người 1 ý. Nếu như đặt vấn đề tự thoả thuận đồng nghĩa với "tiêu diệt" luôn bất động sản. Tôi rất mong Ban soạn thảo cũng như Quốc hội cân nhắc điều này", ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu.

Đối với đền bù đất thương mại, dịch vụ hay tái định cư, DN này cũng kiến nghị cần làm rõ bởi nếu như đền bù đất hoa màu thì có cần tái định cư không.

Điều 107 quy định đối với thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại thì người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ. Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, không nên áp dụng quy định về bố trí tái định cư tại chỗ. Vì khi thu hồi, người bị thu hồi đã được bồi thường theo giá sát với giá thị trường, phù hợp với bảng giá đất.

Nêu khó khăn trong việc tìm đất để đầu tư, bà Trần Phương Hoa - Giám đốc chiến lược của Tập đoàn Giáo dục EQuest chia sẻ, tập đoàn cần tìm những mảnh đất phù hợp để xây trường nhưng ngay việc đầu tiên đã gặp khó vì thông tin không được công khai. DN phải nhờ các bên giới thiệu rất vất vả mới có thông tin về quỹ đất dành cho giáo dục.

Thêm vào đó, chi phí nhận chuyển nhượng đất giáo dục quá cao, không phù hợp với những nhà đầu tư thuần giáo dục. Nhiều lô đất giáo dục được giao theo chủ trương xã hội hóa gần như miễn phí ban đầu. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư được giao đất không triển khai đầu tư xây dựng, bỏ đất hoang và chờ giá lên.

"Hiện tại, giá đất giáo dục lên tới 8-10 triệu/m2, thậm chí hơn, DN phải tốn hàng trăm tỷ đồng để xây dựng trường. Đây là rảo cản lớn cho nhà đầu tư thuần về giáo dục", bà Trần Phương Hoa phản ánh.

Do đó, bà Trần Phương Hoa kiến nghị cần có khung giá đất riêng cho giáo dục với mức giá bằng 1/15 - 1/20 đất thổ cư để việc đầu tư vào giáo dục đạt hiệu quả. Đồng thời giảm bớt các thủ tục hành chính cho việc tiếp cận đất, xây dựng, đầu tư và vận hành trường học.

Tại hội nghị, những nội dung, quy định liên quan đến bảng giá đất và giá đất cụ thể cũng nhận được nhiều ý kiến của giới chuyên gia và DN.

Về tài chính đất đai, dù đánh giá dự thảo có nhiều điểm mới nhưng theo chuyên gia Cấn Văn Lực, vẫn còn nhiều nội dung còn chưa phù hợp với thực tiễn, chưa bảo đảm tính thống nhất, khoa học. Đây là nội dung quan trọng nhất, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm.

Đối với phương pháp định giá đất, chuyên gia kiến nghị nên qui định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026. Từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất.

Ông Cấn Văn Lực cũng góp ý bổ sung định nghĩa “Thửa đất chuẩn”. Thửa đất chuẩn là có đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường (loại trừ các yếu tố bất thường), được chọn làm chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.

Cũng đề cập đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp dẫn Khoản 2 Điều 154: “Bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn” và Khoản 2 Điều 155: "UBND cấp tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp giao đất".

Nhưng Khoản 3 Điều 155 lại quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất. Vậy cần giải thích rõ vai trò UBND tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể là thế nào? Và cũng nên làm rõ sự khác biệt giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể khi áp dụng", ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị.

Phát biểu kết luận hội thảo, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, sửa đổi Luật Đất đai cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với hoàn thiện các quy định về kiểm tra, giám sát, bảo đảm tính nghiêm minh, hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai.