Doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin tháo gỡ về chính sách

Sau Covid-19, giá nhà ở vẫn cao do nguồn cung sụt giảm

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản (BĐS) thế nào sau dịch Covid-19?” do Báo Thanh Niên tổ chức tại TP.HCM sáng nay 11/6, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng không phải bây giờ mới khó. Lĩnh vực này luôn có độ trễ từ khi dự án triển khai cho tới khi đi vào vận hành, từ chính sách tác động đến hoạt động đến các doanh nghiệp.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản sau khủng hoảng từ năm 2013 đã dần phục hồi và đạt đỉnh cao vào năm 2017. Tuy nhiên, tới 2018, thị trường bắt đầu khó khăn rõ rệt và trầm trọng hơn vào năm 2019. Đến đầu năm 2020, tưởng chừng thị trường có thể vượt qua khủng hoảng thì đại dịch Covid-19 lại làm trầm trọng thêm các khó khăn.

Tuy vậy Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định thị trường bất động sản hiện nay thực tế về bản chất không hề xấu. Bằng chứng là tổng cầu, trong đó tổng cầu có khả năng thanh toán rất lớn. Tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ rất cao, đến 99 - 100% ở phân khúc nhà ở xã hội. Phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỉ đồng trở xuống đạt tỉ lệ 100% tiêu thụ và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, có những dự án tiêu thụ tới 100%. Nhà đầu tư thứ cấp thời gian qua cũng được hưởng lợi nhờ khan hiếm sản phẩm.

Song, khó khăn lớn nhất chính là khan hiếm dự án, sản phẩm. Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có 1 dự án được "chạy". Điều này là nguyên nhân chính khiến dù khủng hoảng do đại dịch nhưng giá bất động sản thời gian qua không vẫn không giảm. "Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp" - ông Châu khẳng định.

Khó khăn do mâu thuẫn, chồng chéo về chính sách

Theo ông Châu, nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm nghiêm trọng là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành.

Theo thống kê, từ 10/12/2015 đến cuối 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở 1 chữ - "quyền sử dụng đất" và "quyền sử dụng đất ở" được quy định trong Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Nguồn: Báo Thanh niên

Bên cạnh đó, quy trình cấp phép hiện nay được thực hiện theo 4 bước. Trong đó, bước 4 cho phép doanh nghiệp được làm song song các thủ tục để rút ngắn thời gian nhưng quy định "chỉ khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất" đã biến quy trình song song trở thành quy trình tuần tự. Doanh nghiệp muốn thi công dự án phải trải qua tất cả các bước phía trên, mất rất nhiều thời gian.

"Tháng 5, thị trường bất động sản đang bật dậy. Tỷ lệ dự án đưa ra thị trường tăng lên khoảng gần 6 lần, tỷ lệ tiêu thụ được trong tháng 5 so với tháng 4 tăng lên đến 15 lần. Điều đó cho thấy khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là rất cao nếu được tháo gỡ thêm các khó khăn về chính sách. Nếu không nhanh chóng tháo gỡ từ cấp địa phương, TP.HCM có thể phải đối mặt với tình trạng chảy dòng vốn đầu tư về các tỉnh, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách. Doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin tháo gỡ về chính sách." - ông Châu cảnh báo.

Doanh nghiệp bất động sản với nỗi vất vả về thủ tục hành chính

Đó là câu chuyện được bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ thẳng thắn tại buổi Tọa đàm.

Theo bà Hương, khoảng 20 năm về trước, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng khi đầu tư nhận được rất nhiều sự hậu thuẫn từ phía chính quyền để hoàn thiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, khi Đại Phúc Land đầu tư các dự án quy mô lớn tới gần 200 ha, doanh nghiệp này đã phải mất 15 năm rất vất vả triển khai thủ tục hành chính. Thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ "vênh" giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường. Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

Đơn cử, cách đây 10 - 15 năm nhu cầu sản phẩm nhà phố đa phần là 4 - 5m nhưng nhu cầu không gian hiện nay cần 6 - 7m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân. Tuy nhiên, nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu thì sẽ rất vất vả cho doanh nghiệp. Hy vọng cơ quan chức năng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án quy mô lớn để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp.

Đóng góp tổng quan cho thị trường, Tổng giám đốc Đại Phúc Land đề xuất cần quy hoạch bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp sẽ tập trung ở khu vực trung tâm do giá trị đầu vào cao. Phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân vừa túi tiền sẽ phải đi xa hơn, bán kính khoảng 10 - 15km. Đồng thời, cần xem xét lại quy định mỗi dự án cần bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội vì như vậy sẽ dẫn đến lãng phí nguồn lực đối với những vị trí không phù hợp xây dựng các dự án thuộc phân khúc này.

Nên chăng chúng ta cần rà soát, có thể quy đổi sang giá trị tài chính phần 20% loại sản phẩm đó để Nhà nước có ngân sách chủ động triển khai nhà ở xã hội ở các vị trí phù hợp hơn. Hoặc có thể quy đổi sang vị trí khác thuận tiện hơn cho dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.

Về vấn đề của bà Nguyễn Thị Thanh Hương nêu, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Thông thường, các cơ quan chức năng thường nhận đơn điều chỉnh dự án từ lớn thành nhỏ. Việc này cần xem xét kỹ vì làm tăng áp lực dân số khu vực trung tâm, nội đô. Dự án của Đại Phúc Land xin điều chỉnh từ diện tích nhỏ thành lớn rất đáng hoan nghênh, phù hợp với chủ trương chung. Do đó, Cục Quản lý xây dựng sẽ cùng Sở Xây dựng TP, cơ quan chuyên môn có các hướng dẫn, giải quyết cho doanh nghiệp về thủ tục cơ cấu căn hộ phù hợp với điều chỉnh quy hoạch, thiết kế cơ sở.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng đồng tình với ý kiến của bà Hương về việc điều chỉnh quy hoạch theo xu hướng phát triển sản phẩm cao cấp ở trung tâm thành phố vì thực tế giá đất ở những khu vực này rất cao, chỉ phù hợp đối tượng nhà giàu, trung lưu.

Về quy định bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội ở mỗi dự án, ông Ninh thông tin tại Khoản 3, điều 5 - Nghị định 100 sửa đổi đã nêu rõ: Nếu việc bố trí quỹ đất 20% không phù hợp thì UBND địa phương có trách nhiệm báo cáo Chính phủ xem xét, không bắt buộc tất cả các dự án phải bỗ trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội. Doanh nghiệp có thể trực tiếp kiến nghị đối với từng trường hợp dự án cụ thể.

Cấp sổ hồng cho dân cư vướng thủ tục

Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nêu ra những khó khăn khác, thực tế hiện nay, nguồn cung không đáp ứng được cầu trong thị trường bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương... Việc này có vai trò của Bộ Xây dựng. Một chính sách nếu được tháo gỡ sẽ giải quyết được vấn đề nguồn cung ra thị trường, còn làm sao để kích cầu là chuyện của các doanh nghiệp bất động sản nhưng cũng cần sự chung tay của các cấp, các ngành để tạo niềm tin cho khách hàng, để người dân mạnh dạn mua sản phẩm bất động sản. Dù Bộ Xây dựng không phải là cơ quan duy nhất giải quyết vấn đề nhưng là cơ quan đầu mối kết nối với các bộ ngành liên quan. Nếu không giải quyết được sự chồng chéo, tắc nghẽn thì tất cả các doanh nghiệp sẽ bị kẹt.

Cũng theo ông Trần Quốc Dũng, hiện chưa có quy định nào về 1 quy trình chung cho các thủ tục thực hiện dự án bất động sản, thậm chí có quy trình với các bước 1, 2, 3, 4 nhưng đến bước 4 bị tắc thì lại quay vòng về từ đầu. Để 1 dự án cơ bản hoàn thành và có thể triển khai bán hàng, nhanh nhất cũng hết 1 năm, nhưng hầu hết kéo dài đến 4 - 5 năm. Đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn. Ví dụ, công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định trước tháng 7/2014, nếu có điều chỉnh công năng dự án thì vẫn đủ điều kiện để được cấp sổ hồng nhưng các bộ đều e dè vì lý do điều chỉnh. Đơn vị nào cũng hỏi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa.

"Tại sao các cơ quan có thẩm quyền không căn cứ trên quy định mà bắt chúng tôi phải hỏi lòng vòng?", ông Dũng đặt câu hỏi.

Theo ông Dũng, trong việc điều chỉnh công năng dự án, khi có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung thì trách nhiệm thuộc về các cơ quan nhà nước. Nếu chậm trễ trong việc này cũng không phải do doanh nghiệp. Thế nhưng, công ty đã đề nghị ký quỹ một phần vì có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính do điều chỉnh dự án và mong sẽ được giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân đối với phần diện tích sở hữu riêng, nhưng từ trước đến nay cũng chưa được giải quyết ở dự án nào.

Bên cạnh đó, tất cả ban ngành đều thống nhất dự án nếu có tranh chấp giữa chủ đầu tư và 1 bên nào đó là thuộc thẩm quyền xử lý của tòa án, còn việc cấp sổ hồng cho cư dân là chuyện khác. Tòa án đang thụ lý giải quyết và sẽ phân xử tại tòa, vấn đề này thường kéo dài 3 - 4 năm nhưng thực tế, việc cấp sổ hồng cho cư dân ở các dự án này vẫn không được giải quyết. Ông Dũng thắc mắc, liệu các cấp chính quyền đã từng giải quyết trường hợp nào đang có tranh chấp nhưng vẫn cấp sổ hồng cho cư dân hay không?

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) giải thích, liên quan đến quy trình giải quyết các vấn đề của dự án thì mỗi luật có quy định một mảng riêng nhưng không có luật nào quy định 1 quy trình chung, do đó đề nghị TP.HCM soạn thảo và Bộ Xây dựng sẽ tham gia cho ý kiến và có thể hỏi thêm các bộ ngành khác.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Ninh nhấn mạnh nguyên tắc chung là người dân phải được cấp sau khi mua bán xong, còn vướng mắc về thủ tục của chủ đầu tư thì các địa phương phải xử lý sau. Quy định chung về điều kiện cấp giấy hồng là thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường và tùy vào từng trường hợp cụ thể, nếu vướng mắc chỗ nào thì Sở Tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận giải quyết.

Về thủ tục điều chỉnh dự án, Luật Đầu tư đã có quy định, khi nào điều chỉnh và thẩm quyền nào cho phép điều chỉnh do Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì. Trong đó, có một phần liên quan đến thủ tục xây dựng hay liên quan đến quy hoạch và điều chỉnh cơ cấu căn hộ cũng được nêu rõ và Sở Xây dựng là đầu mối. Còn khi phát sinh tranh chấp giữa sở hữu chung và riêng, đảm bảo các điều kiện quy hoạch, phòng cháy chữa cháy... sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của chính quyền địa phương.