Văn phòng truyền thống và sự dịch chuyển sang không gian làm việc chung coworking

Văn phòng truyền thống tăng giá do khan hiếm nguồn cung

Trong Quý 3 năm 2018, nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội theo ghi nhận của CBRE không có dự án mới. Tuy nhiên tới cuối năm 2018, thị trường sẽ có thêm tổng cộng 96.000m2 diện tích sàn văn phòng cả hạng A và hạng B.

Do sự hạn chế của nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy của các toà nhà trong quý 3 tiếp tục cải thiện. Giá thuê hạng A tiếp tục trên đà tăng nhẹ 0,3% theo quý và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó giá thuê hạng B chứng kiến mức tăng ổn định 0.3% theo quý và theo năm.

Trong quý 3/2018, TP.HCM không có nguồn cung mới nào. Tuy nhiên, dự kiến trong quý 4/2018 sẽ có 2 nguồn cung mới gia nhập thị trường - tòa nhà Thaco với 9.600 m2 NLA và tòa nhà M Building với 3.000 m2 NLA. Cả hai tòa nhà hạng B này đều là các tòa nhà có diện tích được chủ đu tư sử dụng và có một phần cho thuê ngoài.

Trong quý này, giá thuê hạng A và B lần lượt đạt 42,87 USD/m2/tháng và 23,07 USD/m2/tháng. Hạng A ghi nhận mức tăng giá thuê nhẹ 0,8% so với quý trước do hai tòa nhà với mức giá cao nhất thị trường giảm nhẹ giá chào thuê nhằm lấp đầy phần diện tích trống còn lại, trong khi một số tòa nhà hạng A khác lại tăng giá do họ còn diện tích trống. Hạng B ghi nhận mức tăng giá khả quan hơn với 2,8% so với quý trước do khan hiếm nguồn cung khắp thành phố, dẫn đến một số tòa nhà khi có diện tích cho thuê liền tăng giá thuê. Cả hai hạng A và B đều ghi nhận mức tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái lần lượt là 16,7% và 11,6%.

Tỷ lệ trống của cả hạng A và B lần lượt là 3,7% và 2,0%, đồng loạt giảm 0,9 điểm phần trăm so với quý trước. Diện tích được thuê mới trong quý 3 của hạng A giảm so với quý trước do diện tích trống ngày càng khan hiếm trong khi diện tích được thuê mới của hạng B lại tăng lên, chủ yếu do 1 dự án tại Quận 10 sau khi tăng diện tích cho thuê ngoài từ quý trước đến nay đã tiêu thụ hết.

Xét về các yêu cầu cho thuê ghi nhận được tại CBRE trong quý 3/2018, các khách thuê hầu hết đều có nhu cầu dịch chuyển văn phòng (44%) trong khi một số ít có nhu cầu gia hạn do thiếu nguồn cung (3%). Các khách thuê chủ yếu đến từ các nhóm ngành dịch vụ (46%), ngân hàng/tài chính (17%), trong khi một số khách thuê đến từ văn phòng dịch vụ/ không gian làm việc chung (3%). Các diện tích thuê được ưa chuộng là 100 - 299 m2 và 300 - 699 m2 đều chiếm 39%. Trong khi các diện tích thuê lớn hơn 1.000 m2 giảm xuống 3% do diện tích cho thuê lớn hơn 1.000 m2 không còn. Tuy nhiên, đối với các giao dịch đã hình thành từ nửa đầu năm 2018, một số giao dịch lớn hơn 2.000 m2 NLA ở Q.4 và Q.1 đến từ các khách thuê ngành ôncg nghệ, không gian làm việc chung và sản xuất.

Còn JLL cho rằng, trong thời gian tới giá thuê sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế và khách thuê là các công ty công nghệ sẽ là nhóm khách hàng có nhu cầu cao. Tuy nhiên, nguồn cung giới hạn cũng tạo điều kiện cho các giải pháp văn phòng khác ra đời và phát triển như: không gian làm việc linh hoạt (không gian làm việc chung và dịch vụ).

Dịch chuyển sang coworking

Theo đánh giá của JLL, thị trường không gian làm việc chung (coworking) của Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn sơ khởi mặc dù văn phòng dịch vụ đầu tiên - Regus, bắt đầu đi vào hoạt động từ năm 1999. Cùng với sự bùng nổ không gian làm việc chung hoạt tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương, bắt đầu tại Singapore vào khoảng năm 2016, nguồn cung tại Việt Nam đã tăng vọt từ năm 2017 với nhiều nhà khai thác địa phương bắt đầu mở cửa cho người dùng.

Tại TP.HCM, có sự tham gia của Toong, Dreamplex, Circo, Workyos và UP. Tương tự, các đơn vị điều hành văn phòng dịch vụ điển hình có thể kể đến như Regus, Kloud và CEO Suites. Từ năm 2018, thị trường Việt Nam đã chào đón đơn vị điều hành khác như Kloud, CEO Suites, The Executive Center và tháng 12/2018, WeWork sẽ mở trụ sở đầu tiên.

Theo Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc tại Việt Nam của Công ty Jone Lang LaSalle (JLL) đưa ra nhận định về khách thuê phân khúc này: Chúng tôi nhận thấy có sự khác biệt trong yêu cầu về diện tích của đơn vị điều hành quốc tế và trong nước. Trong khi các đơn vị điều hành trong nước có xu hướng tìm các không gian linh hoạt ở các tòa nhà hạng B hoặc thấp hơn, các đơn vị điều hành quốc tế thường tìm kiếm các tòa nhà chất lượng cao hơn có thể đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn của họ. Hiện tại, nhu cầu về không gian linh hoạt chủ yếu đến từ các công ty khởi nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng ngắn hạn hoặc thời gian thuê linh hoạt cũng như các doanh nghiệp tìm kiếm vị trí văn phòng tạm thời. Cộng đồng khởi nghiệp tại Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhờ nền kinh tế triển vọng cũng như sự hỗ trợ từ các chương trình của Chính phủ. Chúng tôi kỳ vọng những yếu tố hấp dẫn này của thị trường sẽ tiếp tục trong thời gian tới và nhu cầu về không gian linh hoạt tiếp tục theo quỹ đạo tăng trưởng trong tương lai.

Ông Stephen Wyatt cho biết thêm: Với nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B hiện tại đang hạn chế và nguồn cung dự kiến thấp trên thị trường TP.HCM, các đơn vị điều hành đã bắt đầu cân nhắc đến loại hình thay thế là nhà phố hoặc diện tích bán lẻ mới để thiết lập không gian làm việc chung của mình.

“Không gian linh hoạt thường được xem là câu trả lời cho bài toán thay đổi thói quen làm việc để tăng sự hợp tác và tinh thần sáng tạo. Ngoài ra, mô hình này là một lựa chọn linh hoạt hơn cho các công ty so với loại hình văn phòng truyền thống, do chi phí giảm thiểu từ việc chia sẻ không gian và cơ sở vật chất. Nó cũng là đối trọng cạnh tranh với văn phòng truyền thống trong tương lai”.Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang - Giám đốc bộ phận cho thuê JLL nhận định.