Phương pháp xác định giá đất vẫn còn là ẩn số

Còn nhiều hạn chế về mặt pháp lý

Trước đó, theo báo cáo của Kiểm toán Nhà nước (KTNN) về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai, phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại các Thông tư, Nghị định hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng; việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây thất thoát ngân sách hàng nghìn tỷ đồng.

KTNN cho biết, trong năm 2017, KTNN đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 – 2016 tại 7 tỉnh, thành phố (Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM, thị xã Cam Ranh - tỉnh Khánh Hóa, thành phố Sầm Sơn - tỉnh Thanh Hóa) và chọn mẫu đối chiếu tại 30 địa phương. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc biệt là về mặt pháp lý.

Lý giải về thực trạng này, ôngNguyễn Tiến Thỏa -Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt NamViệt Nam cho rằng Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng từ 19,6% với 629 đô thị năm 2009 lên 36,6% với 802 đô thị năm 2016, và 37,5% với 813 đô thị năm 2017.

Cùng với đó, dân số tại các đô thị tăng nhanh, hiện chiếm 35,2% dân số cả nước, đã khiến nhu cầu về đất ở, đất xây dựng công trình công cộng, hạ tầng đô thị, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Hệ quả, thị trường luôn tiềm ẩn sức ép giá đất với những biến động khó lường và đang là thách thức đối với công tác thẩm định giá đất.

“Khi mà thị trường diễn biến không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giánhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng. Trong khi đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm về đất đai diễn ra phổ biến. Thực trạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất”, ông Thỏa cho biết.

Đặc biệt, theo ông Thỏa, thị trường hoạt động trong tình trạng thông tin không đầy đủ, phân tán, không minh bạch, mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Khi thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ mua bán không được công bố ra thị trường.

Trong khi đó, các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có những bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.

Cùng với lý giải của ông Thỏa, một số chuyên gia cũng cho rằng, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.

Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Trong khi đó, các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có những bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP quy định.

Cùng với lý giải của ông Thỏa, một số chuyên gia cũng cho rằng, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.

Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Gây thất thu ngân sách Nhà nước

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Theo ông Thỏa, hiện nay tồn tại 2 loại giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-40% so với thị trường. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý nhà nước.

Trước những bất cập trong việc xác định giá đất trong công tác quy hoạch chính sách thu hồi đất, công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Văn phòng Chính phủ cũng đã cho biết, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành theo hướng đổi mới nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể để bảo đảm quyền lợi cho người có đất thu hồi.