Thị trường bất động sản vướng mắc khi áp dụng Thông tư 06

Thông tư 06của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung Thông tư 39 ban hành từ năm 2016 về hoạt động cho vay đã có hiệu lực từ đầu tháng 9. Mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước khi ban hành Thông tư là góp phần hạn chế rủi ro phát sinh, kiểm soát việc sử dụng vốn đúng mục đích, qua đó nâng cao chất lượng tín dụng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã phải ngưng hiệu lực thi hành với 1 số quy định được phản ánh là chưa phù hợp, nhưng sau gần 2 tháng, lại có thêm những kiến nghị mới từ thị trường bất động sản liên quan tới Thông tư 06 này.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, một số nội dung trong Thông tư 06 không phù hợp với thực tế. Ví dụ như khoản 2 điều 22 quy định, trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án thì ngân hàng phải có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ... và đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ gốc lẫn lãi...

Với lĩnh vực bất động sản, áp dụng quy định này trong trường hợp cá nhân muốn vay ngân hàng để đặt cọc mua nhà tại dự án hình thành trong tương lai thì ngân hàng phải kiểm soát tình hình tài chính của chủ đầu tư, bên không có quan hệ tín dụng trực tiếp với mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết: "Chúng tôi thấy quy định này vừa bất cập vừa bất hợp lý và vừa làm rối rắm cho các tổ chức tín dụng vì tổ chức tín dụng không thể xộc vào kiểm tra việc sử dụng vốn của bên thứ 3 không phải khách hàng vay của mình, như vậy làm cho quy định này trở thành bất khả thi".

Bên cạnh đó, quy định này cũng dẫn đến cách hiểu là ngân hàng chỉ được cho vay khi đảm bảo thu hồi nợ.

Ông Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico, nói: "Tôi cho rằng với quy định như vậy sẽ khiến giới ngân hàng vô cùng rụt rè khi đầu tư vốn vào. Tôi cho rằng quy định vẫn còn mang tính chung chung, có thể gây khúc mắc trong hoạt động triển khai nghiệp vụ cho vay với các dự án hợp tác đầu tư của giới ngân hàng".

Hay khoản 5 điều 26 Thông tư 06 quy định, trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền này cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm. Với bất động sản, quy định này được đánh giá lại là rào cản lớn.

Ông Trần Minh Hải cho biết thêm: "Chủ đầu tư cũng không cần tiền đặt cọc làm gì khi người ta không được sử dụng và người mua khi đặt cọc như vậy cũng không đạt được yêu cầu với chủ đầu tư. Như vậy, chúng ta thấy rằng là đây là cái có thể dẫn đến nhu cầu thanh toán tiền đảm bảo trong bất động sản không còn nữa, sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư".

PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, nhận định: "Theo tôi đánh giá Thông tư 06 trên tinh thần là tốt và giúp NHNN kiểm soát tốt hơn hoạt động tín dụng của NHTM. Tuy nhiên khi thực hiện trong điều kiện hiện tại thì chưa phù hợp lắm vì chúng ta thấy được rằng tình hình của thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn. Nếu tăng cường kiểm soát cái thị trường này mạnh mẽ hơn nữa, rất khó để thị trường này phục hồi trong thời gian tới".

Hiện bất động sản là lĩnh vực có tác động tới 40 ngành kinh tế khác, theo các chuyên gia. Do đó, cần có các hành lang pháp lý và chính sách phù hợp để không làm khó thêm lĩnh vực đang gặp nhiều thách thức này, nhất là liên quan tới nguồn vốn.