VNREA kiến nghị bổ sung cơ chế thoả thuận việc thu 5% giá trị hợp đồng còn lại

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai kể từ năm 2006. Song quy định tại Điều 57 của bộ luật này về cấp sổ đỏ đang gây khó cho doanh nghiệp.

Trong bảng tổng hợp kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ có nêu rõ vướng mắc về tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn lại với bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là yếu tố góp phần tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định này cũng gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

VNREA cho hay, tại Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Theo đó, VNREA cho rằng sẽ có hai trường hợp xảy ra. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN) cho người mua. Thực tế hiện nay, khi chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp GCN cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi Thông báo nộp Lệ phí trước bạ cho khách hàng.

Tuy nhiên, khi khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp GCN cho khách hàng. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp GCN cho người mua và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận GCN nhưng người mua không thanh toán và không nhận GCN. Do đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại.

Hiện nay quy định về tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn lại với bất động sản hình thành trong tương lai đang gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai là trường hợp khách hàng tự đi tiến hành thủ tục cấp GCN. VNREA cho rằng, hiện chưa có cơ chế quản lý của cơ quan cấp GCN về vấn đề này. Khách hàng có thể tự đi làm thủ tục xin cấp GCN khi chưa thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và không cần bất kỳ xác nhận nào của chủ đầu tư.

Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ nhận GCN trực tiếp từ cơ quan cấp GCN và không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại này và cũng không có thông tin hay kiểm soát được việc khách hàng tự đi làm GCN. Nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành làm GCN, thì có thể bất động sản của khách hàng sẽ được cấp 2 GCN.

Hiện nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% còn lại của khách nên chưa thể thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định hiện hành của Sở Tài nguyên và Môi trường, muốn làm được GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các căn hộ phải có đầy đủ phiếu thu, hóa đơn tài chính và bản thanh lý hợp đồng. Thế nhưng, nếu như chỉ thu 95% trị giá hợp đồng thì chủ đầu tư lại không thể làm thanh lý được hợp đồng. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường không làm thủ tục cấp các GCN này được. Như vậy, quy định của luật không triển khai được trong thực tế.

Do đó có các ý kiến đề nghị: “5% còn lại nên bắt người mua nhà gửi vào ngân hàng. Sau khi có xác nhận của ngân hàng, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm sổ đỏ cho người dân và thu về 5% từ ngân hàng”.

Với những khách hàng không có nhu cầu nhận GCN quyền sở hữu nhà ở, cũng như không có nhu cầu chuyển nhượng mà chỉ để sử dụng, họ sẽ có rất nhiều lý do để không thanh toán 5% giá trị còn lại cho chủ đầu tư. Vì vậy, việc yêu cầu đóng 5% vào tài khoản ở ngân hàng để bảo đảm cho chủ đầu tư là điều hoàn toàn hợp lý. Dự án có khoảng 1.000 căn hộ và mỗi căn nợ lại khoảng 5% tiền mua nhà thì tổng số tiền chủ đầu tư không được thu lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Trước vướng mắc này, VNREA kiến nghị Quốc hội bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên, theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan Nhà nước cấp GCN cho người mua. Cùng với đó, VNREA kiến nghị Chính phủ ban hành văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý với bên mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận GCN để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu bên mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu bên mua vi phạm.

Với trường hợp khách hành tự tiến hành thủ tục cấp GCN, VNREA cho hay cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng về việc tự tiến hành thủ tục cấp GCN và có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho bất động sản của khách hàng.

VNREA cho biết thêm, tại Khoản 1 Điều 57 này cũng giới hạn tiến độ thanh toán các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản hiện đã có cơ chế bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư nếu phát sinh việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng. Do đó, việc hạn chế tiến độ thanh toán trước bàn giao là không thực sự cần thiết.