Luật Đất đai: Nên thay cơ chế thu hồi đất

Nút thắt chưa được tháo gỡ

Tại Hội thảo, nhiều luật sư, chuyên gia đất đai cho rằng, các nút thắt về cơ chế thu hồi đất và định giá đất trong Luật Đất đai hiện hành chưa được tháo gỡ.

Theo luật gia Vũ Xuân Tiền, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty tư vấn VFAM Việt Nam, sau gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai 2003 tuy đã đạt được những kết quả nhất định nhưng cũng bộc lộ những bất hợp lý rất lớn. Luật Đất đai hiện hành có quá nhiều khe hở trong cơ chế thu hồi đất, trong đó nhức nhối vấn đề áp dụng một cách tràn lan cơ chế thu hồi đất bằng những quyết định của cơ quan nhà nước.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, vấn đề nóng nhất hiện nay là cơ chế thu hồi, chuyển dịch cơ cấu đất đai, từ nông nghiệp sang công nghiệp, phát triển giao thông, hạ tầng. Đây là nguồn cơn của tham nhũng và khiếu kiện về đất đai.

Vướng mắc ở cơ chế thỏa thuận là việc chủ đầu tư chỉ thỏa thuận được với 70-80% cộng đồng dân cư, còn số còn lại không đồng ý dẫn đến việc thu hồi bị ách tắc. Theo ông Võ, Luật Đất đai hiện hành quy định ba cơ chế thu hồi đất, là Nhà nước thu hồi đất theo dự án, theo quy hoạch và nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Luật Đất đai hiện hành có quá nhiều khe hở trong cơ chế thu hồi đất.

Chế độ thu hồi đất thiếu minh bạch và công bằng là một trong ba nút thắt lớn nhất của Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo vẫn chưa tháo gỡ được nút thắt này

Nên thay cơ chế thu hồi đất

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải có một định nghĩa mới về sự đồng thuận trong cơ chế tự thỏa thuận, theo nguyên tắc là đạt được 2/3 ý kiến đồng thuận.

“Với cơ chế tự thỏa thuận, đây vẫn là cơ chế khả thi nhất, vừa đạt được sự đồng thuận trong dân vừa hạn chế được nguy cơ tham nhũng, khiếu kiện”, ông Võ nói.”.

Còn theo TS Phạm Sỹ Liêm, giá thị trường là giá thỏa thuận tại một địa điểm xác định, ở một thời điểm nhất định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian.

Vì thế, nên sử dụng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo ra tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Đây là mô hình được áp dụng rất thành công ở Brazil, Hàn Quốc.

Luật sư Trương Thanh Đức thì cho rằng, nên thay cơ chế thu hồi đất bằng cơ chế đánh thuế hoặc nộp phạt đối với đất để hoang hoá, lãng phí, không sử dụng đúng mục đích. Chỉ những trường hợp nào vi phạm nghiêm trọng, phá vỡ quy hoạch hoặc an ninh, môi trường thì mới thu hồi, nhất là đối với đất đã phải trả tiền tương tự như mua tài sản.

Ông Lê Thanh Sơn – Văn phòng Luật sư AIC đưa ra hai cơ chế đối với việc thu hồi đất. Thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh, vì lợi ích quốc gia. Khi nhà nước thu hồi trong trường hợp này thì phải bồi thường tài sản cho cá nhân, tổ chức phù hợp với giá thị trường.

Thứ 2: Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được quyền tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án của mình.

Tuy nhiên, trên thực tế, khi áp dụng cơ chế này cũng còn tồn tại một số khó khăn liên quan đến việc thỏa thuận để giải phóng mặt bằng khi còn một số ít chủ sử dụng đất và nhà đầu tư không thống nhất được giá đền bù đất dẫn đến dự án bị đình trệ.

“Tôi đồng ý với một số ý kiến cho rằng nếu chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được từ 80% diện tích đất làm dự án trở lên mà không thỏa thuận được phần đất còn lại thì Nhà nước hỗ trợ nhà đầu tư bằng cách thu hồi phần đất còn lại với giá bồi thường bằng giá thỏa thuận cao nhất hoặc phù hợp với giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định.” – ông Sơn nói.
 

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng: “Chúng tôi đi theo hướng hạn chế bớt thu hồi đất, nên khuyến khích chuyển nhượng đất, khuyến khích người dân cho thuê đất và họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đấy mới là hướng đi bền vững”.

Chẳng hạn, người dân đang góp đất nhà đầu tư như trồng cao su ở Sơn La, hay nuôi bò sữa ở Nghệ An… Từ đó, quy định về tài chính, thuế cũng phải đi theo hướng đó, để đảm bảo đời sống của người nông dân.

Đoàn Huế