Quản lý chung cư mini: Cần ngăn ngừa thảm họa từ gốc

Khi thảo luận về sự điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở, một số ý kiến cho rằng, việc không cho bán, chỉ được cho thuê căn hộ chung cư mini sẽ không giải quyết được vấn đề nổi cộm là rủi ro về cháy nổ, mật độ cư dân quá đông hay an toàn công trình. Ý kiến khác cho rằng, chủ đầu tư có thể “lách thành hợp đồng cho thuê dài hạn (ví dụ 40-50 năm, bản chất là bán đứt).

Theo ThS Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý về bất động sản, cần nhìn nhận về mục đích sâu xa nhất của một chính sách là để định hướng, điều tiết hành vi của con người. Mặc dù việc chỉ được cho thuê chung cư mini chưa giải quyết được rủi ro về cháy nổ, mất an toàn trong ngắn hạn nhưng nếu chỉ được cho thuê thì sẽ không còn hấp dẫn được các nhà đầu tư (bỏ tiền cục, nhặt tiền lẻ). Tương tự, các hợp đồng cho thuê dài hạn cũng không hấp dẫn được khách hàng (do nhiều rủi ro hơn hợp đồng mua bán).

Sự điều chỉnh khung pháp lý cho chung cư mini sẽ khiến phân khúc này không còn hấp dẫn với cả người bán lẫn người mua. Về lâu dài, hình thức này sẽ được kìm hãm phát triển, người dân được định hướng chọn các sản phẩm nhà ở trong dự án đầu tư nhằm bảo đảm an toàn về pháp lý cũng như về tính mạng, sức khỏe.

Đồng thời, sẽ tránh được việc thất thu ngân sách so với phát triển nhà ở theo dự án. Chẳng hạn, nếu một cá nhân là nhà đầu tư chung cư mini chuyên nghiệp nhưng thực hiện dưới danh nghĩa cá nhân. Khi bán hàng trăm căn hộ thuộc chung cư mini thì cá nhân này chỉ phải nộp thuế thu nhập, không phải nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước.

Đó là chưa kể đến, việc cho phép xây dựng chung cư mini tràn lan sẽ kéo dài tình trạng xây dựng tự phát theo “vết dầu loang”, trong khi lợi nhuận chảy vào túi chủ đầu tư mà không được điều tiết vào ngân sách.

Bàn về giải pháp quản lý chung cư mini sao cho người dân có được cuộc sống an toàn, kỹ sư Trần Văn Tường nhấn mạnh cần giải pháp căn cơ. Các giải pháp này phải tạo ra những chỗ ở an toàn vừa đa dạng hóa nhu cầu sử dụng mua ở, thuê trọ phù hợp thu nhập số đông người dân và giảm thiểu rủi ro, trong đó có phòng cháy, chữa cháy.

Với các trường hợp không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy phải khắc phục bằng cách giảm số lượng người cư trú phù hợp, mở thêm không gian thoát hiểm, tăng cường trang bị đồ bảo hộ chống ngạt và chủ động phòng cháy chữa cháy tại chỗ.

Ông Tường cho rằng, cần thêm giải pháp căn cơ, ngăn ngừa thảm họa từ gốc. Thảm họa cháy nổ ở chung cư mini có thể hạn chế được quy mô thiệt hại nếu việc cấp phép làm nghiêm. Vì vậy, khâu quy hoạch và cấp phép xây dựng cũng cần xem lại và chỉ cho phép loại hình chung cư mini tại vị trí thuận lợi cho cho xe và thiết bị phòng cháy chữa cháy di chuyển.

Cần kiểm tra và buộc các chủ đầu tư phải khắc phục các phòng quá nhỏ, mật độ qua đông, thiếu thiết bị phòng cháy, chữa cháy để giảm chỗ ở trong chung cư mini cũng có thể bớt đi những thiệt hại. Mỗi cư dân, mỗi chủ đầu tư cần quan tâm đúng mức công tác phòng cháy, chữa cháy.

Kinh nghiêm của thế giới cho thấy, nhiều nước trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đã khai thác giá trị đất giúp cải tạo đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở an toàn. Giá trị thặng dư có được nhờ khai thác quỹ đất được tái đầu tư phát triển các tiện ích cơ sở hạ tầng, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Các nước đều có quy hoạch bài bản, nâng cao giá trị đất để ngân sách không phải tốn kém mà người dân bị tác động và cả các doanh nghiệp đầu tư được lợi.

“Đã đến lúc Nhà nước nên khai thác giá trị đất, có quy hoạch bài bản và quy trình thiết kế đô thị xứng tầm để giải quyết các khu dân cư nhỏ hẹp, đường xá chật hẹp. Qua đó, giải quyết các tồn tại ô nhiễm môi trường, kẹt xe, ngập nước, nhà ở mất an toàn, các chung cư cũ, nhà ven kênh rạch…

Tất cả các mục tiêu này đều cần thông qua giải pháp tổng thể giải quyết từ gốc bằng chính sách quy hoạch, thiết kế cải tạo đô thị. Cùng với đó là công tác quản lý, điều hành khoa học giải quyết tổng hợp”, ông Trường khuyến nghị.