Quy định chung cư mini được cấp “sổ hồng” đặt nhiều câu hỏi về pháp lý và thực tiễn

Tại buổi thảo luận về Dự án Luật Thủ đô (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ngày 20/9, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ủy ban Pháp luật (cơ quan thẩm tra Luật Nhà ở sửa đổi) rà soát lại Dự án Luật Nhà ở sửa đổi, “dứt khoát không luật hóa chung cư mini” trong luật này. Hiện Hà Nội đang có khoảng hơn 2.000 nhà riêng lẻ khác kiểu chung cư mini cho thấy định hướng xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội có phần khó kiểm soát.

Trước đây, dự thảo luật đã thiết kế một điều riêng cho chung cư mini, đến dự thảo hiện tại vẫn giữ quy định về loại hình này, nhưng đưa thành một điều khác. Chủ tịch Quốc hội yêu cầu rà soát lại Dự thảo Luật Nhà ở, không được hợp thức hóa hóa chung cư mini trong luật nay. Đồng thời nhấn mạnh và gợi ý, liệu có nên cho phép Hà Nội có quy định riêng về tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng trong các vấn đề giao thông, môi trường, phòng cháy chữa cháy khi sửa Luật Thủ đô hay không?

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam về vấn đề cấp sổ hồng cho chung cư mini, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dù xuất hiện từ lâu nhưng phải đến Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (Nghị định 71) quy định chi tiết Luật Nhà ở năm 2005 thì mới có khung pháp lý đầu tiên quản lý loại hình nhà ở này. Nghị định 71 cho phép các tòa chung cư mini 2 tầng trở lên, mỗi tầng 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ khép kín, tối thiểu là 30m2 thì chủ nhà được xin cấp “sổ hồng” cho từng căn và được bán, chuyển quyền sở hữu.

Nghị định 71 đã tạo khung pháp lý ban đầu cho việc hợp pháp hóa chung cư mini. Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa quy định này và nâng lên thành luật. Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 cũng tiếp tục đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.

“Tựu trung lại, từ Điều 43 Nghị định 71, Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 cho đến Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) đều cho phép chủ đầu tư chung cư mini được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ và đem bán, không khác gì căn hộ chung cư thông thường thực hiện bởi các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp.

Quy định này đặt ra những câu hỏi cả về tính pháp lý lẫn tính thực tiễn; cũng như tiềm ẩn nguy cơ thiếu đồng bộ, “xung đột pháp luật”, chưa tương thích với nguyên tắc xây dựng pháp luật”, ông Đỉnh cho biết.

Về tính pháp lý, quy định về cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini là một quy phạm pháp luật về đất đai nhưng lại chỉ xuất hiện trong những văn bản pháp luật về nhà ở mà không được quy định trong Luật Đất đai thì liệu có bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và nguyên tắc ban hành văn bản quy phạm pháp luật?

Từ năm 2009 đến nay, thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thực hiện thống nhất theo pháp luật về đất đai mà không quy định trong Luật Nhà ở. Như vậy về nguyên tắc, quy định về cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư mini hay bất kỳ loại hình bất động sản nào cũng đều phải được nêu trong Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Quy định về cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư mini lại chỉ xuất hiện trong những văn bản pháp luật về nhà ở mà không được quy định trong pháp luật về đất đai đặt ra những dấu hỏi về thẩm quyền, căn cứ ban hành và hiệu lực của quy định ấy. Cơ quan tài nguyên và môi trường có thể chỉ căn cứ vào các quy định của pháp luật về nhà ở để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ chung cư mini hay không?

“Cơ quan tài nguyên và môi trường đã áp dụng quy định nào để cấp “sổ hồng” cho hàng loạt căn chung cư mini tại Hà Nội trong những năm qua?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.

Về mặt thực tiễn, theo ông Đỉnh, chung cư mini đang phá vỡ hạ tầng đô thị. Dự án chung cư thông thường và chung cư mini có sai khác rất lớn về tiêu chuẩn, quy chuẩn. Theo Quy chuẩn quốc gia 04 (QCVN 04) về nhà chung cư, mỗi căn hộ chung cư phải có diện tích 25m2 trở lên, phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, số căn nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ. Căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên và nếu có 2 phòng ở trở lên, QCVN 04 chỉ cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của mỗi phòng ngủ không nhỏ hơn 9m2...

Về chỗ để xe, QCVN 04 yêu cầu bố trí tối thiểu là 25 m2 chỗ để xe cho 4 căn hộ chung cư, tối thiểu 20 m2 cho 100 m2 diện tích sử dụng căn hộ, trong đó tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ. Ngoài ra, chủ đầu tư phải bố trí không gian cho các nhân viên bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật bảo đảm 5m2/người; phải có không gian sinh hoạt cộng đồng cho cư dân với diện tích tối thiểu 0,8m2/căn hộ...

“Gần như không một chung cư mini nào trong số hơn 2.000 công trình dạng này ở Hà Nội đáp ứng các tiêu chuẩn trên, trong khi mục đích của QCVN 04 là để kiểm soát chặt chẽ việc phát triển dự án chung cư nhằm bảo đảm chất lượng sống cho cư dân và không làm phá vỡ hạ tầng đô thị”, ông Đỉnh cho biết.