Phụ thuộc tín dụng, thị trường bất động sản khó bứt phá

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản suy giảm

Trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số, bất động sản được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng.

Đánh giá diễn biến thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung đã có sự phục hồi đáng kể. Cụ thể, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mới, trong đó khoảng 70.000 sản phẩm đến từ các dự án lần đầu gia nhập thị trường, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2025.

Nếu quy đổi theo giá trị đầu tư, lượng sản phẩm này tương đương gần 500.000 tỷ đồng vốn đã được các chủ đầu tư rót vào thị trường, cho thấy niềm tin của doanh nghiệp đối với triển vọng phục hồi.

Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng của nguồn cung, sức hấp thụ lại giảm đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường chỉ tiêu thụ khoảng 40.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ dưới 50%.

Theo ông Đính, đây là mức giảm khá mạnh nếu so với cùng kỳ năm 2025, thời điểm nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ từ 80 - 90%, thậm chí rơi vào tình trạng "cháy hàng". Điều này cho thấy thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chững lại.

Phân tích nguyên nhân, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng trước hết là do nguồn cung tăng nhanh. Cùng với việc Chính phủ và Quốc hội đẩy mạnh tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, nhiều dự án từng bị đình trệ đã được khơi thông, trong khi hàng loạt đại dự án tại các cực tăng trưởng như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang... đồng loạt được triển khai.

Khi nguồn cung trở nên dồi dào, người mua không còn tâm lý "có hàng là xuống tiền" như trước mà bắt đầu dành nhiều thời gian để so sánh, lựa chọn những dự án có chất lượng và hiệu quả đầu tư tốt hơn.

"Lực cầu thực tế vẫn rất tốt nhưng đang có sự chọn lọc rõ ràng hơn. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của dự án thay vì mua theo tâm lý đám đông", chuyên gia nhận định.

Điểm nghẽn lớn nhất vẫn là dòng vốn

Bên cạnh yếu tố cung - cầu, theo ông Đính, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn nằm ở cơ cấu nguồn vốn. Sức mua của thị trường bất động sản hiện vẫn chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, cùng với việc dòng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, doanh nghiệp và người mua nhà đều gặp nhiều khó khăn hơn trong tiếp cận vốn.

Việc chi phí vốn tăng lên không chỉ làm giảm hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của khách hàng, khiến thanh khoản thị trường suy giảm.

Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng đang khiến thị trường bất động sản dễ bị tác động mỗi khi chính sách tiền tệ thay đổi. Trong khi đó, các kênh huy động vốn thay thế vẫn phát triển rất chậm.

Dẫn chứng từ thị trường trái phiếu bất động sản, ông Đính cho biết, dù quy mô thị trường bất động sản mỗi năm lên tới hàng triệu tỷ đồng nhưng giá trị trái phiếu phát hành ở thời điểm cao nhất cũng chỉ hơn 200.000 tỷ đồng. Đây là quy mô khá nhỏ và chưa thể trở thành nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp.

Không chỉ trái phiếu, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản và nhiều kênh huy động vốn dài hạn khác cũng chưa phát huy được vai trò, dù khung pháp lý cơ bản đã được hình thành.

Tại nhiều quốc gia, thị trường bất động sản phát triển bền vững nhờ hệ thống các quỹ đầu tư và quỹ tín thác hoạt động hiệu quả. Trong khi đó, tại Việt Nam, các mô hình này vẫn chưa được phát triển tương xứng.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để bất động sản thực sự trở thành động lực tăng trưởng của nền kinh tế, bên cạnh việc tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc về thể chế và phát triển nguồn cung, cần sớm đa dạng hóa các kênh huy động vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Chỉ khi có hệ sinh thái tài chính đa dạng và bền vững, thị trường mới có thể nâng cao sức chống chịu trước những biến động của chính sách tiền tệ và tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.