Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng trong sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai

Nghịch lý tồn tại 2 giá đất

Phát biểu tại Hội thảo, TSKH. Phan Xuân Dũng- Chủ tịch Liên Hiệp hội Việt Nam cho biết: Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm thi hành, công tác quản lý đất đai đã tạo ra hành lang pháp lý cho việc khai thác nguồn lực đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên do yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa-hiện đại hóa, thu hút đầu tư… nhiều vấn đề mới đã phát sinh trong thực tiễn, đòi hỏi chính sách pháp luật đất đai phải tiếp tục được hoàn thiện.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" xác định các quan điểm, chủ trương về đổi mới, hoàn thể thể chế, chính sách, pháp luật đất đai nói chung và đổi mới cơ chế về xác định giá đất, tổ chức định giá đất nói riêng nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai năm 2013.

ÔngPhan Xuân Dũng-Chủ tịch Liên hiệp Hội Việt Nam phát biểu khai mạc hội thảo.

Theo các đại biểu, Nghị quyết số 18 ra đời đem lại sự kỳ vọng về hoàn thiện Luật Đất đai, đặc biệt là sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất. Bởi qua tổng kết gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy một trong những điểm chưa thành công là các quy định về giá đất khiến người bị thu hồi đất không đồng thuận với giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát sinh tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Chỉ ra những bất cập tồn tại, TS. Nguyễn Hữu Dũng (Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân) cho biết: Việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp sát với giá phổ biến trên thị trường. Thực tế việc Nhà nước ban hành khung giá đất có những hạn chế, gây ra những hệ lụy. Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Khung giá đất là cơ sở để các địa phương thực hiện xây dựng bảng giá đất. Nhưng khung giá đất hiện nay thấp xa so với giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.

Cũng theo TS. Nguyễn Hữu Dũng, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5- 2. Như vậy đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Thực chất trên thị trường đất đai có 2 loại giá: Giá do Nhà nước định và giá thị trường. Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai.

Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất

Trong tham luận gửi tới hội thảo, GS.TS. Đặng Hùng Võ (Chủ tịch Hội Trắc địa – Bản đồ - Viễn thám Việt Nam) cho rằng: “Việc tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều”.

Để thực hiện Nghị quyết số 18, GS.TS. Đặng Hùng Võ đã đề xuất một số giải pháp: Đưa định nghĩa giá trị thị trường của đất đai theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; Chú trọng sửa đổi sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản sao cho không tính theo giá ghi nhận trên hợp đồng giao dịch, chỉ tính theo giá của Nhà nước để các bên giao dịch ghi giá chuyển nhượng thật lên hợp đồng; Nhà nước chủ động giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản theo hướng giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%)…

Toàn cảnh hội thảo.

Theo các đại biểu tham dự hội thảo, việc nghiên cứu, tìm hiểu những quan điểm, định hướng về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng góp phần thành công của quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đến từ các cơ quan nghiên cứu, đào tạo, quản lý tại địa phương cũng đã có nhiều tham luận đóng góp ý kiến liên quan đến các nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ hoặc điều chỉnh như: Tích tụ, tập trung đất nông nghiệp; Phân loại đất và chế độ sử dụng các loại đất; Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Khắc phục tính thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các luật liên quan đến quy hoạch sử dụng đất; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thu hồi đất; Bồi thường hỗ trợ, tái định cư…

Kết thúc hội thảo, các ý kiến đóng góp sẽ được Ban tổ chức tổng hợp sẽ được gửi đến cơ quan soạn thảo Dự thảo để tiếp tục hoàn thiện trước khi trình Chính phủ và trình Quốc hội trong kỳ họp tháng 10/2022 theo kế hoạch. Thay mặt cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá cao các ý kiến đóng góp thẳng thắn, khách quan, giúp các cơ quan hữu quan hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) để trình Quốc hội.